余豐慧:銀行房貸占比驟降警示了什么

◎余豐慧

對于市場關心的近期多家商業銀行收緊房貸的問題，央行發言人表示，繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，這個政策方向沒有改變。從調查來看，各商業銀行并未出臺明確的個人房地產按揭貸款停貸政策。

（10月21日央行網站）

央行政策未變，各商業銀行總行也沒有下達停貸要求。但是一些基層銀行房貸收緊確是不爭的事實。數據顯示，一些基層銀行房貸占個貸比例已經由此前的80%下降到55%。筆者猜測，一些銀行停貸或者延長貸款時間、嚴格房貸條件，完全是商業銀行特別是基層銀行內部掌控的結果。

首先，從經營利潤和資金流動性狀況分析，目前商業銀行按照基準利率吸收存款資金來源已經越來越困難了。無可奈何之下，通過大量發售理財產品變相提高利率來吸收資金，但其成本畸高，按照這個成本發放房貸特別是首套利率優惠住房貸款，銀行根本不賺錢甚至賠錢。同時，目前銀行業資金普遍緊缺，對及時回收變現的流動性要求越來越高，而個人住房貸款動輒10年、20年甚至30年，流動性極差，又沒有資產證券化市場轉讓渠道。

除了利差小、不賺錢、流動性差等原因以外，筆者認為更重要的原因是，商業銀行已經感受到房地產市場的泡沫風險。房價非理性上漲助推的金融泡沫風險正在加劇，嚇退了銀行房地產貸款，包括個人住房按揭貸款。房貸由過去的優質資產轉變成高風險資產。

目前，無論從收入房價比、租售比、房價物價比，還是與世界發達國家城市房價相比，我國樓市存在泡沫風險都是不爭的事實。按照兩個最常用標準來看，中國樓市泡沫都很嚴重：一線城市的房價收入比已經普遍在25倍以上；而房產的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現了超過800倍的。

筆者完全贊同張庭賓先生的觀點：中國內地房價泡沫堪比2007年的股市，現在中國內地房價泡沫程度相當于2007年10月16號上證指數最高6124.04點位的A股泡沫。從國際環境看，美國暫緩量化寬松退出，必將使得金融泡沫越吹越大，但退出只是時間問題，最遲在明年底以前必將徹底停止，到時候可能會刺破中國樓市泡沫。

從國內看，目前一線和省會城市房價已經遠遠超出大部分居民收入的承受能力，過高的價格已經使得需求完全喪失了信心。同時銀行業已經紛紛收緊房貸，使得需求者的最重要資金來源被卡死。

一旦房地產泡沫破滅，引發的金融風險絕不能輕視。截至9月末，主要金融機構（含外資）房地產貸款余額14.17萬億元，其中個人住房貸款余額8.7萬億元。一旦出現違約斷供潮，不良貸款將急劇增加。

政策選擇有二：一是主動調控和引導，使得房地產泡沫有所控制地慢慢消退，盡量減輕其對經濟的沖擊，二是放任自由市場調節，讓無形之手刺破房地產泡沫，代價也許大一些，對經濟沖擊也許猛烈一些，但是代價大也有好的一面，那就是容易使得我們長記性，徹骨之痛才能記憶深刻。