提前布局應對長效機制 房企尋求新業務支撐點

如果專家們對樓市調控長效機制的預測實現，那么房企將獲得巨大的發展機會，整個行業有可能從單一業態、單一業務，轉向為多業態、多業務的發展格局。

蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經濟新聞》記者表示，誰能提前預測到市場的這部分需求，并在最準確的時點，推出相應的產品，誰就會是下一輪市場的贏家。但是，未來的房地產市場也并非完全沒有危機和風險。如果行業銷售規模迅速下滑，地產商必須提前作出種種戰略上的安排，以應對挑戰。

在此背景下，萬科、萬達、碧桂園、保利地產等地產商都在尋求行政干預減少后的房地產全產業鏈機會。

萬達：千億投資布局文化產業

每經記者 查道坤 發自南京

10月26日，萬達集團董事長王健林在接受《每日經濟新聞》在內的媒體采訪時表示，這幾年房地產市場的調控都不算很成功，原因是他認為調控的定位發生了偏差，“我們把調控的定位定成控制房價上漲，而不是定位在其他方面，這個方向差了，你做更大的努力效果也不好。”

此外，王健林還說，“中國正在城鎮化快速形成當中，中國經濟體也向著世界第一大經濟體發展，人還在增加，你壓著房價上漲，所以（如果）每屆政府從每年建多少公租房、建多少經適房、怎么建立一套體系、商品市場如何發展（等方面來調控），可能要好得多。”

針對房地產市場調控的長效機制，王健林對記者表示，調控的長效機制還沒有出來，即使出來也很難有一種什么機制能令大家都滿意。

王健林對記者表示，“解決房子問題對世界各國政府都是高難度考題。這是一個極其復雜的社會問題，牽扯到多方利益，難度也非常大。其實只要做得好一點點，哪怕你有一點就應該給予肯定，不要想著圓滿才做好，要不然就是批評，我覺得誰來做都很困難。”

目前，萬達最受業界關注的是其旅游文化地產。其中，合肥萬達文化旅游城項目總投資超過350億元，其中文化旅游投資190億元。合肥萬達文化旅游城是萬達集團今年繼哈爾濱萬達文化旅游城（總投資200億元）、南昌萬達文化旅游城（總投資400億元）、青島東方影都（總投資500億元）之后開工的第四個文化旅游項目。根據萬達方面的計劃，類似的旅游城，萬達要在全國境內布局10個。

保利地產：尋找新“藍海”

每經記者 區家彥 發自廣州

對于去年已經成功躋身 “千億俱樂部”的保利地產而言，在房地產調控長效機制即將面世之際，要繼續保持每年20%~30%的增長，尋找新的突破口——實現多元化發展，在實現住宅商業雙輪驅動的同時，加碼旅游地產與養老地產。

《每日經濟新聞》記者發現，多元化是保利地產這幾年穩健快速發展的重要手段之一，商業地產無疑占據重要戰略位置。根據保利地產半年報顯示，上半年銷售業績中，商業地產銷售占比上漲至11.5%，且公司自持物業比重也在逐步提升。據保利地產副總經理胡在新透露，在以剛需及首次改善型住宅產品為主的前提下，保利地產主動獲取中心城市、稀缺土地資源的可售商業資源，并自持了一部分優質的商業地產項目。

同時，保利地產在旅游地產領域拓展不遺余力。去年10月，保利地產耗資40億元布局海南國際旅游島，此前，保利地產已有位于廣東陽江的保利銀灘、東莞的保利生態城和成都的石象湖三個大型旅游地產項目，單個項目規模均超過100萬平方米。

隨著中國老齡化的到來，養老地產是保利地產的另一個大嘗試，公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規劃及建設了7個養老地產項目，其中北京西山和熹會與上海西塘越項目已正式運營。

碧桂園：揚帆出海開拓境外市場

每經記者 區家彥 發自廣州

一方面是國內經濟發達城市受到嚴厲的住房限購政策影響，另一方面是越來越多的國人赴海外購買房產，不少國內房地產商瞄準了海外置業的需求，碧桂園正是這一波出海潮的領航者之一。

作為碧桂園在海外市場的試水之作，位于馬來西亞柔佛州新山市的金海灣于今年8月份正式開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，銷售金額接近100億元，而新山市去年所有項目加起來的銷售額，也不過30億元人民幣左右。

根據佳海國際統計，接近50%的海外置業買家以投資為主要目的，通過全球資產配置以對沖國內風險，實現資產的保值和增值。

瞄準海外房地產市場的不只碧桂園，根據世邦魏理仕的統計數據顯示，在2013年前三個季度，中國房企在海外的商業和住宅物業投資達到77億美元，較2012年全年投資額高出46%，較2011年全年更是增長了兩倍多。

事實上，據碧桂園方面透露，在已訂購碧桂園金海灣的客戶中僅有25%為中國客戶，成功地做到了“在海外建房子賣給外國人”。

盛富資本和協縱國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，盡管不少上市房企的規模持續擴大，但如何尋找新的利潤增長點成為諸多大型房企的難題。尤其是地價的不斷上漲，令房企依靠土地增值獲取超額利潤的時代一去不復返。類似碧桂園這種大型房企通過拓展海外市場，不僅可以實現資產全球化布局，降低單一市場的風險，同時海外市場資產價格普遍低廉，部分區域土地成本遠遠低于國內，存在較大的獲利機會。

碧桂園總裁莫斌此前透露，碧桂園對于海外市場已經制定中長期規劃，公司成立了海外事業部，今后會進入馬來西亞及東南亞其他國家，甚至連歐洲也會進行嘗試。除了已經開賣的金海灣項目，碧桂園在吉隆坡周邊還有兩個大型別墅項目，公司還將在海外繼續物色合適的項目發展。

龍湖：投資布局近城區

每經記者 楊羚強 發自上海

在今年的中期業績會上，龍湖地產CEO邵明曉透露，龍湖要在靠近市中心地區拿地，不一定最核心，但一定是近城區。龍湖在去年和今年上半年拿的土地已經實現了這樣一個目標，實現了成功換倉。

目前，龍湖的產品線涵蓋了剛性需求、改善性需求以及高端置業需求的絕大部分。產品和布局的調整，顯然將幫助龍湖在未來提升業績。

此外，對規模的控制，也成為龍湖應對未來市場趨勢的主要手段。龍湖計劃，通過控制單個項目開發規模，提升投資的周轉效率。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾對樓市調控的長效機制有過預判，認為最終限購令會取消，進而釋放大量的改善型置業，“誰踏準步伐，滿足這些改善性需求，誰就會在未來有非常好的業績。”

中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，改善的方式有兩種。一種是放大面積，做大戶型；另一種則是從遠郊向城市搬遷，以提升居住的生活機能和配套服務。

種種跡象表明，龍湖已經為了上述改善型需求的集中釋放，做好了準備。

蘇寧環球：拓展融資渠道

每經記者 查道坤 發自南京

南京本土開發商蘇寧環球認為，房地產市場調控的長效機制應該在土地政策、保障體系和金融市場方面進行調整。

蘇寧環球一位營銷負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從土地政策上來看，長效機制應充分發揮土地在宏觀調控中的重要作用。

從金融方面來看，長效機制的建立有助于抑制更大風險的出現。今年雖然有很多房企特別是龍頭企業的業績已經得到改善，但隨著房地產價格繼續飆升，集聚了相當大的金融風險。房地產企業離不開資金的支持，在目前銀行資金額度及放款受限情況下，開發商獲取資金的難度加大，為了持續性發展，房產企業只能通過其他渠道進行融資，大大提升了資金成本，成本的增加也會導致未來房價的進一步提升。

上述營銷負責人介紹說，針對未來的新調控環境，開發商應該及時在策略上做出重大調整，房地產企業應該轉變心態，其發展宗旨是“深耕南京，立足江蘇，布局全國”。

面對未來可能出現的新市場變化，這位負責人表示，“公司將根據不同地區的客戶需求量和開發商自身的經濟承受力來優化戶型結構，多規劃設計中小戶型，滿足市場大量的需求。資金確實缺乏時不妨可采取以價換量的策略定位銷售，但舒適型戶型不能放棄，改善性物業仍是未來市場最暢銷和受老百姓青睞的產品，是獲利空間最大的產品。”

在融資方面，蘇寧環球將多開拓融資渠道，“會加快銷售步伐與去化商品房庫存，回收現金為王。土地籌備方面，有合適的土地不要錯過，但是不會盲目追高地價，增加成本。”上述負責人對《每日經濟新聞》記者說，“公司還會考慮旅游地產、科技地產、產業地產、農業地產的發展模式來走自己的特色化企業發展道路。”