房地產行業加速洗牌部分房企以股權換資金渡難關

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

《每日經濟新聞》記者注意到，在剛剛過去的一周里（2月28日~3月6日），北京產權交易所新增掛牌項目總金額達7.62億元，房地產業又一次位居掛牌金額前三位。

作為資金密集型的房地產行業，房企融資渠道單一的市場環境下，股權轉讓、產權交易或許成為房企靠譜的選擇。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在交易所掛牌只是房企產權交易的渠道之一。更多房企通過甲乙方直接談就交易成功了。因為民營房企可以不掛牌，實際宗數和成交額度要遠多于掛牌成交數。

建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森告訴記者，國內的房地產商，有90%到95%甚至更高都是項目公司，僅僅是一兩個項目，還不一定每年開發。每年都有項目運作的公司，占比1/3都不到。同時有十個項目在運作的，在全國占不了1%。前100強房企，占全國的開發總量已經超過20%，未來這個比重還會加大。

房地產格局生變 /

其實，房地產產權交易一直處于高位。據北交所數據顯示，在去年631億元的總交易額中，房地產業、商務服務業、汽車制造業、電力工業、有色金屬冶煉及壓延加工業成交額占到前五位。

交易背后，則是房地產行業格局的變化。《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》指出，隨著市場競爭越來越激烈，房地產行業的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續下去。

上述報告顯示，截至2013年末，我國房地產開發企業法人單位數量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預計未來3年內，還將有30%的企業出局，其中將以中小企業為主。

其實，早在數年前，胡葆森就已經預測了如今房地產市場格局的變遷，即大的開發商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發商將有6~7個不是本地開發商。

他認為，如何實現現金流快速周轉，對房企更有指導意義。房地產市場恒者恒強，房企要根據自身能力來確定市場地位。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，很多房企受困于資金面的問題，所以會傾向于甩賣項目。不過，從未來的市場格局看，趁早甩賣，對于盤活中小房企資產和資金都有好處。

行業集中度提高 /

市場分化，在房企資金、土地和銷售等領域都有比較明顯的體現。

由于房地產為資金密集型行業，融資困難將使得一些中小企業被市場淘汰，而融資渠道暢通、現金流充裕的公司將顯現較大的優勢。

融資能力的不同，在土地市場是也現“分化”。一二線城市被房企視作“藍海”，也成為標桿房企的“逐鹿”之地。

中原地產研究部統計數據顯示，今年1~2月，全國15強房企，拿地總額達到784.8億元。其中在一二線就達到了687.68億元，占比高達88%。

朗詩集團董事長田明曾表示，朗詩原計劃在去年拿地15幅，但最后只拿了其中的8幅。因為他們發現，土地市場的地價行情持續攀升，今年可能會出現資金的收緊。他認為，資金收緊對開發商的影響應該是一個“馬太效應”，對于成本控制比較好、運行效率比較高的企業來說，仍然能在這輪資金鏈緊張中獲得發展；但一些運營沒有特色，成本控制較差的企業來說，就比較難。

同時，標桿房企的銷售額占比也在提高。中原地產研究部統計數據顯示，2013年全年，15家標桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三四線城市合計銷售額為678億元。15家房企在一二線市場的總銷售額合計達到了6750億元，占主要城市銷售額7429億的91%。