“面粉”比“面包”貴——我國房地產基金咋變了味?

新華網上海3月20日電（記者劉雪）2013年我國房地產基金迎來了有史以來最為火爆的一年，募資、投資、退出均創出了歷史新高。

可“大躍進”的背后，卻有不少基金變了味，在某種程度上淪為炒房投機的工具。專家認為，我國新涌現的不少房地產基金門檻過低、資質參差不齊，暗含重重風險。從長期來看，行業洗牌在所難免，管理機構亟須轉型。

募資、投資、退出齊創新高　房地產基金“大躍進”

2012年被業內稱為我國房地產基金行業的元年，而2013年當之無愧可謂房地產基金大躍進的一年。

清科研究中心統計的數據顯示，2013年我國房地產基金在募資、投資、退出領域均表現異常活躍，同比大幅提升，均刷新歷史紀錄。

在基金募集方面，2013年我國新募房地產基金數量達到132只，同比增長40．4％；披露的募資總額達到106．67億美元，同比增長79．1％。

在投資方面，2013年我國房地產基金投資案例數量為105起，同比增長31．3％；披露投資金額達63．16億美元，同比猛增96．8％，一改2012年投資總額下滑的頹勢。

在房地產基金退出方面，2013年我國房地產投資基金共完成退出64筆，遠超2012年的12筆。

而與往年相比，2013年房地產基金退出方式也更加多元化，由去年的3種方式擴展到至少6種方式。其中股東回購為主要的退出方式，有25筆案例；股權轉讓為排名第二的退出方式，共發生14筆，之后是有6筆退出的并購方式。

整體來看，2013年，我國私募股權投資市場深陷“寒冬”，但房地產基金卻異軍突起、一枝獨秀。

“參股”變成“放貸”　房地產基金變了味

近年來國內房價大幅反彈，然而，國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策。不少炒房資金找到了房地產基金這條路。部分房地產基金股權投資的模式演變成了放貸。這樣一來，我國新涌現的大量房地產基金性質變了味。

清科研究中心分析師鄭知行告訴記者，2013年房地產基金的火爆有多方面原因。其一在于市場看好房價走勢前景，房地產基金有比較穩定的高回報；其二在于房地產基金時間周期短，退出更加便利。

另外，近年來國內新涌現的房地產基金大多投資門檻低，投資周期短，投資回報較高，這些特點催生了投機炒作的需求。

記者調查了解到，近年來新涌現的房地產基金投資門檻通常僅為200萬元－300萬元，投資周期最快只有1年－2年。投資模式也偏離了股權投資的本質，往往以債權投資居多，投資回報可能高達20％－30％。個別投資項目甚至出現“面粉”比“面包”還貴的奇怪現象。

“今天面粉比面包貴，但預期明天面包會漲得更快。”一家房地產企業負責人告訴記者，由于銀行信貸額度趨緊，房企不得不另辟蹊徑，尋找新的融資方式。而有了高房價的預期，企業也愿意去承受較高的融資成本。

記者了解到，國內房地產基金目前主要布局在住宅市場，通過“賭房價上漲”來獲得收益。在操作上，往往是先有特定項目之后，再去籌款拉錢。一旦這一項目出現風險或者開發商資質出現問題，該基金的風險可想而知。

“目前來看，國內三四線城市房地產行業風險比較大，在這些區域布局的房地產基金可能面臨較大的退出壓力。”鄭知行說。

退潮在即　“裸泳者”亟須轉型

在國外成熟市場，房地產基金在房地產行業發展過程中扮演著重要的角色，是行業融資和運作發展的重要幫手。

成熟的房地產基金，往往規模較大，注重出資人（LP）資質，投資周期長達7年－10年。投資模式注重股權投資，通過參股、并購等方式參與到地產項目的管理和運作。

可是，我國房地產基金行業才剛剛起步，卻有不少基金變了味，成為部分投機資金炒作房價的工具。這使得看似“火爆繁榮”的房地產基金幾乎成了“全民PE”的替代品。

歌斐資產管理有限公司合伙人譚文虹表示，不可否認的是，國內房地產基金門檻過低，管理機構資質參差不齊導致行業發展存在嚴重隱患。

陽光城集團股份有限公司總裁陳凱表示，目前國內大約有5萬家房地產企業，而2013年整個市場的銷售額僅8萬億元，每家企業平均為1．6億元。而這其中大部分銷售額來自大型房地產企業，實際上很多中小房地產企業生存還是很吃力的。

陳凱表示，房地產基金可以幫助中小房地產企業突破資金瓶頸，促進企業的成長和發展，促進行業有效地競爭。但相比簡單的債權投資，企業更期待房地產基金以股權投資方式進入。這意味著基金與企業風險分擔，成長共贏。

目前，我國PE行業從原來魚龍混雜、全民PE的虛假繁榮，已經進入春秋戰國，群雄爭霸的時代。“退潮之后才能發現誰在裸泳。”譚文虹認為，隨著房地產市場逐漸恢復理性，我國房地產基金行業也將經歷一場洗禮，管理機構需要及時轉型，只有專業盡責的基金管理機構才能從中勝出。

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