年內拿地已達140億 泰禾稱“不走降價策略”

每經編輯｜陳小雨

每經記者  尚希  發(fā)自北京

“我們現在的土地儲備除了福建，基本都在北京和上海，這些區(qū)域能夠實現快速去化。”剛剛從河北武清以6億元總價、200%的高溢價率奪地歸來的泰禾集團董事長黃其森，18日在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，在武清拿地是為了瞄準北京市場。

《每日經濟新聞》記者粗略統(tǒng)計了泰禾年內的拿地金額，截至目前（4月20日），泰禾地產共斥資140億元拿地。在今年房企拿地積極性略有放緩的同時，泰禾在土地儲備方面的支出依然大手筆。根據克而瑞最新統(tǒng)計的房企拿地金額排名前50強，僅兩家企業(yè)拿地金額超過百億。

對于全年土地支出，黃其森表示，不會超過今年的銷售額。

融資成本欲再降

相比去年全年195億元的拿地金額，泰禾今年拿地的速度并未放緩。今年以來，泰禾分別在福建、上海、北京等地拿下多宗地塊，總斥資約140億元，“補倉”動作頻頻。

“去年拿下的這些地塊如果放在現在，可能就要花400億元來拿。”黃其森對《每日經濟新聞》記者表示，目前對房企來說最大的成本便是土地成本，“只要地拿對了，項目基本上就成功了一半。”據其透露，泰禾今年的銷售目標是250億元。

一直以來，泰禾在開發(fā)過程中對金融杠桿的使用十分密集。“基本上能看到的金融工具我們都用過或者正在研究。”根據泰禾內部一位負責投資的高管告訴記者，目前在泰禾的融資機構比例中，銀行開發(fā)貸占比大約在30%~35%，房地產基金大概在30%，信托為30%。他進一步表示，今年仍然會靈活運用這些金融工具。據其透露，泰禾斥資51.7億元在10日剛剛拿下的大興黃村地塊，也是在拿地之前就與金融機構談好了合作。

不難發(fā)現，在泰禾的拿地歷史記錄上，幾乎都離不開金融機構的支撐。這樣的操作手法支撐了泰禾快速拿地，但對資產負債率也造成了一定的影響。

在采訪中，黃其森也并不回避這樣的問題，“其實我們跟很多機構的分析人士交流了很多，大家之所以認為泰禾安全，還是在于我們布局的這些城市市場情況相對安全。”

黃其森告訴《每日經濟新聞》記者，在泰禾每筆融資貸款中，都有土地資產作為質押，“而且是按照原始成本，以北京院子為例，雖然之后的土地價格已經上升，但公司還是按照最初的樓面價來做質押，雖然現在泰禾負債比較高，但在高速發(fā)展的階段，公司會通過各種措施，來降低負債率。”據其透露，泰禾目前綜合融資成本在12%左右，今年計劃要將其降低至10%。

不走“降價策略”

“房地產發(fā)展到一定程度時對專業(yè)化要求非常高，壓一年基本就沒有利潤了，放幾年可能就虧損了。”在黃其森看來，即便是在北京土地市場大幅溢價的情況下，泰禾也要堅持高周轉的戰(zhàn)略。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶指出，“兩高一輕（高周轉高杠桿輕資產）”的模式已經成為現在的主流，“只有高周轉，速度更快才可能跑贏市場。”他表示，從一線品牌企業(yè)的成功經驗來看，推行產品標準化、管理標準化、供方資源戰(zhàn)略化等是實現“快”的最有效辦法。而且事實證明，只要能實現快速周轉，利潤率和杠桿率也能隨之提高。

黃其森表示，目前泰禾的拿地規(guī)模控制在100畝左右，絕對不會超過200畝，這樣對前期資金占用比較低，“而且相比其他企業(yè)，泰禾在福建拿地成本相對較低，前期定價也會更合理，所以我們不會走降價的策略。”