長期依賴高息融資 光耀地產惠州多個樓盤逾期交房

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

受持續多年的房地產調控和緊縮的貨幣政策影響，越來越多的中小型房企陷入資金困局。

近日，惠州房地產市場的老大——深圳光耀地產被曝項目資金出現問題，在惠州的多個樓盤無法按時交付，引發業主維權。

光耀地產相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時承認，公司存在資金鏈緊繃和多個項目延遲交房的事實。記者經過多方采訪發現，光耀地產出現上述情況，與公司長期依賴高息融資及深陷三四線城市市場不無關系。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，在這一輪房地產市場分化以及信貸緊縮的環境下，房地產行業集中度將快速上升。

多項目逾期交樓遭維權/

“按照合同要求，開發商需要在2013年底向業主交付13～18棟物業，涉及業主近千余戶。但幾經拖延，開發商在樓房未達收樓標準的情況下卻強發收樓通知，強收物業管理費，逾期交樓不承擔違約賠償”，一位光耀荷蘭小城業主向《每日經濟新聞》記者表示。

《每日經濟新聞》記者了解到，光耀地產位于惠州的三個項目：荷蘭小城、翡儷港、馬克住區沒法按時交樓。

在搜房網的光耀翡儷港業主論壇上，有網友表示，由于在去年逾期交樓，光耀地產在今年1月3日曾經發布《致歉函》，開發商在該函中稱因受異常天氣影響，導致施工進展有所遲緩，并承諾將于2014年4月30日前交付房屋，如今項目卻處于停工狀態，交樓時間仍未定奪。

此外，令部分業主不解的是，自己購買的房子在還沒交樓的情況下被法院查封。上述業主透露，光耀荷蘭小城23～24樓共計32套房在已經網簽購房合同的情況下，仍處于被法院查封的狀態。

光耀地產相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司在惠州的少數樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經協調多方資源，加快施工進度，確保業主的利益。同時，公司已經與延遲交樓項目的業主進行多次溝通，交樓時間、賠償等方面的節點與措施已經出臺，且已經通知到每一位業主。但是，對于部分物業為何被法院查封，光耀地產并沒有作出回應。

根據《南方都市報》報道，惠州市相關政府部門已召開光耀項目問題協調會，主要進行光耀相關項目的業主維權協調、商討解決方案等工作。

高速擴張下的資金困局/

資料顯示，深圳光耀地產集團創立于2002年，是深圳眾望投資集團下屬企業，借助惠州的地理優勢，以房地產開發業務為主。

多年激進式擴張的背后，光耀地產資金需求越來越大。正因如此，公司一直謀求上市以拓寬融資渠道，但至今仍無法實現。

據《南方都市報》報道，光耀地產于2012年3月向家住揭陽市榕城區的張某借款1.2億元，到期未償還被后者起訴，敗訴后揭陽中院執行法官發現，光耀地產沒有足夠財產履行還款義務，因此將其錄入人民銀行征信系統。記者發現，公司由于失信已被列入國家失信名單。

因此，銀行也對光耀地產關閉了借貸之門。光耀地產只能通過信托甚至民間借貸獲取高息貸款。

一位曾經與光耀地產合作的金融公司內部人士向記者透露，光耀地產的融資風格一直很激進，公司長期依賴于民間借貸，月均利息有的高達3％～4％，一旦銷售回款出現問題，很容易受困。

據人民網報道，光耀地產位于天津團泊湖的項目去年底向韓亞銀行申請一筆8500萬元半年期貸款，年利率21.6%，利息每月支付，但目前天津項目已經被司法凍結了。

此外，深圳新都酒店股份有限公司（*ST新都）于5月6日發布公告，公司董事長兼總經理袁克儉正式提出辭職，導火索正是由于*ST新都為光耀地產一筆借款提供擔保，但此事既未經公司決策程序，事后亦未披露。

“經過幾年的調控，公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過目前的困難階段，網傳光耀瀕臨停業或已經停業消息不實”，上述光耀地產相關負責人表示。

中小房企困境的縮影/

一邊是高息舉債，另一邊是深陷三四線城市“泥潭”，光耀地產的資金問題是中小型房企困境的縮影。

資料顯示，自2010年起，光耀集團開始布局長三角、珠三角和環渤海區域，目前已布局了惠州、深圳、杭州、天津、東莞等11個城市，總開發面積超過200萬平方米，儲備用地近800萬平方米。

記者發現，公司在售項目60％集中在惠州，其新進駐的部分二線城市如杭州、天津等同樣以投資性需求為主導，導致光耀地產的銷售狀況受宏觀調控的影響比一般開發商更大。

“在過去幾年，惠州可謂是過度投資程度最嚴重的三線城市之一，這個市場未來仍需要相當長的一段時間去庫存。杭州與天津也是這兩年庫存量較高的二線城市。可以預見的是，這些城市樓市未來仍存在較大的市場壓力”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

中原地產市場總監張大偉認為，房地產的資金面已經由去年的“豐水期”步入了“枯水期”。銷售回款放緩后，很多高杠桿的房企都可能會出現一定的困難，特別是中小型企業，立足三四線城市的房企。