缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 中房鄭東新區(qū)一項目擬交關(guān)聯(lián)方“代育”

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

擺在面前的“搶手”蛋糕，卻有大型房企拱手相讓。

5月19日，中房地產(chǎn)（000736，SZ）對外發(fā)布公告稱，公司將放棄鄭東新區(qū)龍湖金融中心超百億的商業(yè)地產(chǎn)項目，讓給關(guān)聯(lián)方中房集團負責開發(fā)。但出于相關(guān)利益考慮，公司又與中房集團簽訂了代為業(yè)務(wù)培育協(xié)議，待項目成熟后享有優(yōu)先回購權(quán)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上述項目位于鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)。在河南某大型房企負責人看來，這里土地極為緊缺，且這個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)正處于上升期，被業(yè)內(nèi)普遍看好。

對于放棄的原因，中房地產(chǎn)方面解釋稱，公司目前主要是住宅開發(fā)，缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，并且項目耗資也較大。

放棄“百億”商業(yè)項目

中房集團官網(wǎng)透露，今年3月17日，中房集團及其實際控制人中交集團相關(guān)負責人與鄭東新區(qū)簽署了龍湖金融中心項目投資建設(shè)框架協(xié)議。在整個“中交系”戰(zhàn)略版圖中，中房集團是中房地產(chǎn)的控股股東中住地產(chǎn)的母公司，最終由中交集團實際控制。

按照中房地產(chǎn)公告，中房集團近日已向其詢問是否參與上述項目的投資機會，但中房地產(chǎn)董事會審議后擬放棄此次商業(yè)項目投資機會。

記者了解到，在鄭東新區(qū)官網(wǎng)上，鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)即龍湖金融中心，早在2011年國務(wù)院出臺的有關(guān)支持河南加快發(fā)展中原經(jīng)濟區(qū)的文件中，就明確提到了這個功能區(qū)建設(shè)。

按照河南省和鄭州市的規(guī)劃定位，龍湖金融中心將被打造成中部地區(qū)環(huán)境最為優(yōu)美、業(yè)態(tài)最為高端、配套最為齊全的生態(tài)低碳商務(wù)居住區(qū)。鄭州永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“這里已經(jīng)沒有土地了，目前，鄭東新區(qū)寫字樓、酒店投資正處于上升期。”

對于中房地產(chǎn)的放棄行為，外界多少感到有些不解。中房地產(chǎn)董事、總經(jīng)理孫衛(wèi)東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，按照央企的規(guī)定，一切采訪由董秘田玉利來安排。不過，記者昨日多次撥打田董秘的電話，一直無人接聽。

中房地產(chǎn)公告解釋稱，公司主要是開發(fā)住宅地產(chǎn)，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，且項目所需資金較大。

據(jù)了解，鄭東新區(qū)龍湖金融中心項目預(yù)計總投資約100.8億元（不含所得稅），其中自有資本金5億元，股東借款10億元，銀行貸款37.8億元，銷售收入再投入約41億元。項目業(yè)態(tài)包括辦公寫字樓、商業(yè)及相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，總占地12.98萬平方米，地上建筑面積66.79萬平方米，總建筑面積101.41萬平方米。

推出“代育”開發(fā)模式

中房地產(chǎn)為何甘愿放棄百億商業(yè)項目？

中房地產(chǎn)透露，按照2008年重組承諾等條款，中房集團已同意與公司簽訂上述項目的《代為業(yè)務(wù)培育協(xié)議》，待項目條件成熟時可以行使優(yōu)先收購權(quán)。目前，這個項目由中房集團代為培育。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，截至2013年底，中房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率不及40%，賬面資金6.37億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出近15.9億元。

實際上，前述15.9億元的現(xiàn)金流出主要是由于中房地產(chǎn)去年拓展了幾個地產(chǎn)項目。隨著中房F聯(lián)邦、中房千尋項目即將收尾和清算，中房瑞致、蘇州吳江項目將進入銷售期，嘉匯項目和茶園項目將進入開發(fā)重要階段。

按照中房地產(chǎn)2014年規(guī)劃，公司將以普通住宅開發(fā)為主，構(gòu)建以珠三角、長三角、環(huán)渤海及以重慶為中心的周邊地區(qū)等作為公司重點發(fā)展區(qū)域的業(yè)務(wù)布局。

不過，土地儲備不足仍是當前制約中房地產(chǎn)擴張的一個問題。中房地產(chǎn)方面坦言，雖然去年新增了幾個土地儲備，但總體土地儲備量仍然不足，必須持續(xù)增加土地儲備。