2014-07-04 00:29:54
每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都
每經記者 杜冉樂 發自成都
重慶“摩幫”巨頭之一的隆鑫控股在房地產業務上可謂一波三折，一直被業內看好的渝派房企代表之一隆鑫地產，其赴港上市事宜至今杳無音訊，內部高層去年底至今年初變動頻繁，而戰略布點的核心城市也遇到挫折。
近期坊間傳出，隆鑫地產去年底首次布局上海時拿下的嘉定和青浦兩宗土地，已分別被新城地產（900950）與鑫苑（中國）置業有限公司（以下簡稱鑫苑中國）收購。業內甚至猜測，上海樓市行情低迷，這可能是隆鑫地產要收縮戰線。
昨日（7月3日），隆鑫地產營銷管理部部長李旭東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時回應稱，公司當初進駐上海有點倉促，地塊限制性條件也較多，測算盈利未達預期，但未來還會繼續在上海拿地，全國化戰略仍在擴張。
不過，隨著“隆鑫系”旗下公司瀚華金控（03903，HK）赴港成功上市，隆鑫控股實控人涂建華已掌控隆鑫通用（603766，SH）、豐華股份（600615，SH）以及重慶最大民營資本運作平臺渝商集團，其也曾公開表示試圖以資本運營來實現企業規模幾何級增長。外界不禁擔憂其地產業務是否會被邊緣化？
熟悉隆鑫地產的一位前員工也透露，公司旅游地產開發不順利，股權已大部分轉手給了合作伙伴重慶新城開發公司（以下簡稱重慶新城）。不過，李旭東予以否認。
“賣地比不賣地劃算”
去年年底，首次進入上海市場的隆鑫地產，以高溢價在滬連拿兩幅土地。然而在不到半年的時間里，隆鑫地產就將兩幅地塊先后轉賣，全身退出上海市場。不禁讓人猜測其中用意。
“在利潤導向下，賣地比不賣地更劃算。”李旭東對記者說，由于隆鑫地產此前在上海拿地比較倉促，而這兩塊土地的開發有很多限制，經測算利潤率不達公司預期，所以決定轉讓。
德佑地產統計數據顯示，初次涉足上海的隆鑫地產于去年12月連續摘得嘉定區和青浦區兩幅地塊，其中嘉定地塊總價3.17億元，成交樓板價5032元，溢價率為6%；而青浦地塊總價9.14億元，成交樓板價14526元/平方米，溢價率高達123.6%。
“上海房地產市場的門檻較高，不熟悉上海市場的企業進來很難有優勢。”上海同策房地產咨詢總監張宏偉對記者表示，加之今年的市場相對低迷，上半年一手商品住宅市場無論同比、環比跌幅都已超過三成。
早在今年3月份，隆鑫地產就以低于競拍價的價格，將青浦區新城一站土地項目以13000元/平方米左右的樓板價轉讓，坊間傳言接手者為鑫苑（中國）。4月，江蘇新城地產股份有限公司發布公告，其全資子公司上海新城創域房地產有限公司以4.66億元，受讓隆鑫地產持有的嘉定工業區土地項目。
德佑地產分析師趙葆根認為，隆鑫地產去年獲取的兩幅地塊中，青浦地塊的成交價格明顯偏高。今年以來，青浦新城地區一手商品住宅均價為2.04萬元，顯然青浦地塊1.45萬元的成交樓板價給其未來的盈利帶來了一定的隱患。
“隆鑫地產轉讓土地除了盈利空間狹小外，更重要的原因可能在于資金鏈的問題。”趙葆根說，上海市一手商品住宅房的成交均價又創下了2.64萬元的歷史新高，已觸碰消費者心理底線，購房者觀望氣氛濃重。當這些地塊反而成為負擔時，最終的轉售也在情理之中。
地產業務被隆鑫邊緣化？
按照隆鑫地產官網的介紹，早在2004年，隆鑫控股就成立了隆鑫地產集團，次年4盤聯動，一舉躋身重慶房企TOP50前10強。隨后兩年，隆鑫地產向四川加速擴張，拉開了全國化戰略擴張序幕。2008年，隆鑫地產資本金增至10億元，開工面積首破百萬平方米。
“比起一般的開發企業，隆鑫地產要強得多。”重慶大學房地產MBA教育中心一位資深教授告訴記者，包括隆鑫、金科、協信、龍湖，前些年這幾家在重慶是叫得最響的品牌，但隨著外來品牌的沖擊，本地房企市場空間遭受擠壓，危機感加大。
2012年11月至去年6月，隆鑫地產前董事長劉衛、前總裁劉杰先后離職。另外，《每日經濟新聞》記者注意到，副總裁級別及中層干部也多有變動。
重慶業內揣測，隆鑫地產可能遇到了業務發展困境，尤其是加碼旅游地產開發，投資量大，回報期長，占用資金多，影響了公司業績。
此后，久未出山的“隆鑫系”的實際控制人涂建華親自掛帥，擔任隆鑫地產董事長兼總裁。在其掌舵之下，隆鑫地產加速全國化擴張，包括拿下上海前述兩宗土地。
令人意外的是，據豐華股份去年年報顯示，涂建華已于今年2月14日辭去了隆鑫地產董事、董事長職務。
而前述隆鑫地產前員工透露，公司與重慶新城有過合作，但旅游地產賣得不太好，重慶新城老板高曉東也有意進軍地產，今年春節傳言隆鑫地產股權要轉讓，其實就是涂老板要把他在隆鑫地產的股權賣給高曉東。
對于這一說法，李旭東回應稱，只要公司的牌子還是隆鑫的牌子，那么隆鑫地產就不會有大的變動。
《每日經濟新聞》記者查閱工商資料發現，隆鑫地產現任法人代表為高曉東，其同時還是重慶新城的董事長。而重慶新城是一家具有深厚重慶地方國資背景的房企。
另外，重慶業內不愿具名的資深人士表示，涂建華現在的主要精力集中在金融構架的打造上。前述資深教授也提到，涂建華這個人運作金融很厲害。
今年5月底，隆鑫控股掌控渝商集團，晉身為第一大股東。涂建華曾公開表示，股權變更后的渝商集團，仍是重慶最大的民營資本投融平臺，也是未來重慶國有資本與民營資本結合的首選平臺。不久后，瀚華金控赴港上市，凈募資超過17億港元，而真正推動其上市的幕后神秘人正是涂建華。
如今，在隆鑫控股官網上，“戰略升級”已明確成為公司新的發展動向。那么，伴隨著這種升級，地產板塊是否如外界所猜測的會被邊緣化？
不過，李旭東透露，他們的發展戰略并未收縮，而是在業務上開始集中資源優勢，目前已經在北京等地看項目，還是一些有較高利潤率的大項目。
（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）
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