雅居樂“快報”奏效 陳卓林對全年480億目標完成有信心

雅居樂地產控股有限公司（03383，HK）于日前發布2014年中期業績，資料顯示，集團的營業額與毛利潤分別為人民幣172.81億元和人民幣61.11億元，較去年同期分別上升13.6%和10.9%。

與以往堅持高毛利、長周期的運作模式不同，雅居樂今年提出以去庫存化戰略為核心，在產品定位與定價策略上更順應市場環境，公司的銷售管理權限下放等多項改革措施為業績增長保駕護航。

對于下半年，雅居樂地產主席兼總裁陳卓林表示，12個新盤、20個新組團的入市，新增供應量充足，對完成全年480億元預售目標有信心。

業績公布后，雅居樂股價連續上漲。與此同時，大摩等機構表示，雅居樂已度過困難階段，未來看好。并有機構給出“買入”建議。

順應市場調整策略陳卓林重視去庫存

盡管上半年房地產市場持續下行，但雅居樂卻獲得了可觀的銷售增長。公司最新公布的數據顯示，截至7月末，雅居樂地產累積預售金額為人民幣240.2億元，同比增長31.5%，累積預售建筑面積為250萬平方米，同比增長62.5%，銷售增速在上市房企中位居前列。截至7月，雅居樂已經完成年初公布的480億元預售目標的50%以上。

“彎道超車”的背后，與公司順應市場變化積極調整產品結構不無關系。一直以來，雅居樂地產以旅游地產和中高端精品項目在業界聞名，企業近幾年在發展上保持了一定的增速，位于海南的清水灣項目更是成為近年來國內房地產最成功的銷售案例之一。但隨著近年來市場和政策的變動，公司在戰略發展上進一步優化，剛需項目的占比進一步提升，帶動企業資金周轉出現大幅提升。

資料顯示，雅居樂去年新購置的地塊中，明顯增加“短平快”項目持有量。今年上半年新推出的南京高淳項目和安徽滁州項目，開發周期基本控制在一年內。

輝立證券房地產分析師陳耕認為，隨著公司對規模更加重視，今年上半年熱銷產品涵蓋多種類型，包括豪宅、旅游地產以及精品剛需系列等，產品均衡發展有利于企業分散產品去化壓力，有助于雅居樂向更高的銷售業績沖刺。

此外，與以往堅持高毛利率的定價策略不同，今年以來雅居樂根據市場變化積極調整價格策略，把“去庫存”提升為戰略核心。年報顯示，2014年上半年雅居樂預售均價為9832元/平方米，較去年同期11851元/平方米出現明顯下降。據悉，這除了與去庫存相關外，也與今年上半年推售的安徽滁州、南京高淳兩個都市圈項目的剛需產品及價格相關。

眾所周知，積極的定價策略雖然對拉動銷售增長作用明顯，但卻有可能對毛利率帶來壓力。所幸的是，低廉的土地成本為雅居樂保持高毛利提供了保證。半年報顯示，雅居樂地產實現毛利率約為35.4%，遠高于行業約28%的平均水平，與之相對，公司總建筑面積逾4200萬平方米的土地儲備樓面地價僅為1192元/平方米。

在中期業績發布會上，雅居樂主席兼總裁陳卓林坦言，由于土地成本較低，價格調整對盈利空間影響非常有限，有信心今明兩年能維持30%以上的毛利水平。

全國化布局顯成效旅游地產優勢持續

自去年起，雅居樂在華南區和海南、云南區域基礎上，加快融入長三角地區，實現全國多個地區均衡發展，為雅居樂業績增長帶來更持續的支撐。

“從去年二季度開始，雅居樂在區域布局上出現了明顯的變化，除了原有的云南旅游地塊外，企業在長三角的主要城市有大量土地斬獲”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，2013年雅居樂在長三角地區拿地金額和面積占比分別為55%和47%，在去年該公司拿地中區域占比最高，企業新增土地主要分布在上海、南京、杭州等沿海經濟發達城市，且所拿地塊以剛需項目為主，從而可以加快項目的銷售速度，提升企業的資金流動性。

事實上，雅居樂在長三角地區的布局漸入佳境，尤其在南京的銷售業績已經顯現上揚趨勢。由網尚研究機構及365地產家居網聯合發布的 “2014上半年南京房地產銷售龍虎榜”數據顯示，雅居樂首個中式建筑產品——雅居樂長樂渡，位列上半年南京別墅樓盤銷售金額第二名。僅6月份，雅居樂在主打南京市場的五個項目單月銷售金額逾8億元。

在全國化布局的同時，在傳統重點布局的華南區域，雅居樂的區域優勢得以進一步鞏固。統計數據顯示，雅居樂在華南區域上半年銷售額超110億元，僅僅在廣州銷售額就超50億元。

此外，搜房網數據監控中心數據顯示，今年上半年海南商品房簽約套數、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%，但雅居樂的知名旅游地產項目清水灣依然取得近50億元的半年銷售成績，成為黯淡的海南樓市中最大的亮點。此外，其位于云南騰沖的原鄉項目，也以文化帶動，啟動今年下半年推廣。海南云南區總裁黃奉潮近日在接受媒體采訪時表示，雅居樂云南原鄉下半年將以新產品、逐步完善的生活配套發力，帶動下半年的銷售。

深化改革提升管控

隨著房地產進入 “白銀十年”，管控體系成為企業能否持續領跑的關鍵因素，雅居樂自今年起推出多項戰略改革，朝著現代化企業轉型的決心相當堅定。

今年3月，雅居樂在人事結構方面進行了重大調整，任命黃奉潮、梁正堅、陳忠其3位擔任執行董事，其中黃奉潮負責海南及云南區域項目管理及經營，梁正堅負責華南區域項目的管理及經營，陳忠其負責地產開發工程管理。此外，雅居樂管理層提出了銷售管理權限下放，企業五個區域的地區總監將負責擔任起投資、拿地、營銷等全方位的管理，并且通過良好的獎罰制度，提升員工積極性。

朱一鳴認為，從三位新的執行董事的任命不難看出，企業今年把管理重點依然放在旅游地產的核心區域海南以及云南，新執行董事直接管理這一區域。而陳忠其的任命則和企業今年提升項目周轉速度相關，企業今年提出把開工周期縮減至12～16個月，最快在8個月之內完成，從而加快企業項目的流動速度。

“隨著雅居樂從一家區域性房企發展成全國性房企，企業的管理層從原先的家族式管理逐漸向職業經理人模式調整，這是企業在管治體系上的一次巨大進步。隨著公司注重提高周轉率且在全國化布局逐漸完善，將有助于雅居樂在未來沖刺更高的銷售目標，甚至進入上市房企第一梯隊”，陳耕認為。