天府新區8月供地量創今年最大 配套缺位引本地房企抄底

每經編輯｜丁舟洋 每經記者 謝振宇 發自成都    

丁舟洋 每經記者 謝振宇 發自成都

走過“黃金時代”，樓市開始由粗放發展向精細深耕轉型。在庫存量居高不下，現金流緊張的局面下，開發商對土地的態度由從前的狂熱變為現在的謹慎。

8月份，成都天府新區的土地市場表現火爆。當月，成都土地市場總共放地55宗，總面積約5000畝，刷新了今年以來單月供應記錄。在這5000畝的總面積中，有近3000畝來自天府新區，占了總供應量近60%。

“‘宜業、宜商、宜居的國際化新城區’的規劃定位，讓開發商們看好這片區域的前景。”中原地產華西區總經理莊澤寶對《每日經濟新聞》記者表示，隨著成都城市發展向南的延伸，天府新區很可能成為房企的下一個主戰場。

業內人士表示，天府新區目前供應的土地屬性與拿地企業具有公共服務、基礎設施建設的特殊性，因此，近期天府新區的土地市場雖然放量大、成交多，對成都土地市場并不會構成過大影響。

天府新區成8月土地市場“新貴”

據銳理數據統計，2014年7月，成都市國土資源局通過公開招拍掛方式出讓20宗土地，累計出讓面積1553.08畝，總成交面積714.86畝，成交土地出讓金總額為34.44億元。

到了8月，有超過5000多畝的土地入市供應，并匯集了攀成鋼、大源、華府、東升、大面等熱點板塊內的多宗重量級地塊，被業界寄予成交金額過百億、創下兩年單月成交額最高的期望。

然而，破百億的期望最終不敵骨感的現實。8月累計供地約5000畝，總成交面積3400余畝，成交土地出讓金總額為86.7億元。該月的土地成交面積和金額，無論同比、環比均大幅上漲。

在這樣的大背景下，天府新區地塊在流火的8月異軍突起，成為成都土地市場的主力軍。《每日經濟新聞》記者梳理資料發現，天府新區出讓的總面積近3000畝的土地全部成交，占8月成都土地出讓總面積的57%。另外，約21%來自遠郊供應，近郊供應量占11%，主城區供應量占11%。

“產業成都”大發魅力

按照《四川省成都天府新區總體規劃（2010~2030）》，天府新區的總體定位是以現代制造業為主、高端服務業集聚、宜業宜商宜居的國際化現代新城區。范圍涉及成都市的高新區南區、龍泉驛區、雙流縣、新津縣，眉山市的彭山縣、仁壽縣，資陽市的簡陽市，共3市、7縣（市、區）、37個鄉（鎮），規劃面積1578平方千米。

據了解，天府新區的核心目標是再造一個“產業成都”。

成都范圍內的天府新區由成都高新區（南部園區）、雙流縣、龍泉驛區 （成都經開區）、新津縣構成。這里IT產業發達，汽車產業鏈完備，擁有西部最大的航空港；世界500強的身影隨處可見，擁有西部通關速度最快的綜合保稅區。到2020年，天府新區將實現GDP6500億元以上，由此實現再造一個“產業成都”。

1578平方公里的嶄新區域，其中1293平方公里布局成都。發展路徑是：瞄準高端產業和產業高端，劍指構建“現代制造業為主、高端服務業集聚”的現代產業格局。在國內率先提出建設 “產城一體單元”，共規劃了35個，每個單元的規模大致為20~30平方公里、20萬~30萬人口。

莊澤寶指出，與全國很多新城相比，天府新區具有產業支撐的優勢，城市向南發展的趨勢使開發商看重這塊新區的潛力。

按照天府新區的規劃，未來形成的“一帶兩翼、一城六區”中的“一城”指以大源組團為核心的天府新城，也是靠市區最近、政府職能單位和企業云集的區塊。

在區位優勢推動下，五年時間里，大量品牌開發商涌入大源組團，并擁有體量不小的土地儲備。經過一段時間的土地集中放量，目前大源組團的可開發地塊基本飽和，城南樓市急需尋找下一個生長點。

而位于大源組團西南大約3公里左右華府板塊，早在兩年前就被業內視作城南樓市的下一塊 “寶地”。2012~2013年，包括保利、九龍倉、中信在內的眾多知名房企便開始在該區域抱團高價拿地。

到了今年，火熱了兩年的華府地塊，土地放量不減，但成交趨于平穩。

《每日經濟新聞》記者以購房者的身份走訪華府板塊樓盤發現，目前整個華府板塊的房價平均6000多元/平方米，與大源組團動輒上萬的價格相比，仍然有巨大上漲空間。置業顧問紛紛向記者表示，大源組團的現在就是華府板塊的未來，現在正是入手的時候。

新城配套設施仍顯滯后

“比起價格差距，我更關注小孩的讀書和生活配套。”購房者王先生對《每日經濟新聞》記者表示，雖然置業顧問表示兩年后交房的時候一切配套都會有，但宣傳冊上的三甲醫院、名牌學校都還尚在“規劃中”。華府板塊畢竟不比大源組團有看得見的產業支撐，這些不確定性讓他退卻。

現實的情況也使得天府新區土地市場的供地屬性開始發生改變。今年8月以來，天府新區新增供地中的住宅及住宅兼商業用地僅為660畝，占比22%；其余近80%的2300多畝土地都是包含倉儲、工業、公共管理（會展）、教育等性質在內的屬性。

四川大學土地經濟與管理研究所所長劉潤秋認為，雖然8月天府新區的土地市場放量大、成交多，但當前供應的土地屬性以公共管理、公共配套、基礎建設為主，住宅、商業用地的溢價率并不高，判斷該區域“火熱”為時過早。

實際上，從國內其他新城發展的歷史軌跡來看，華府板塊的情境也符合這樣的規律：住宅瘋狂生長的同時，醫療、教育、商業等基礎服務卻跟不上。

劉潤秋對 《每日經濟新聞》記者表示，依據全國新城區的發展經驗，先由政府牽頭做好該區域的基礎設施建設和公共配套，是新城區建設的合理節奏。一個新興城區的良性發展，有賴于相關公共服務和保底產業的健全。

而上個月，在天府新區拿地總量最大的是成都天投集團。成都天投集團是由天府新區的國有獨資公司，經營范圍為市政基礎設施與環境治理的投資、建設和管理；土地整理與開發；房地產開發與銷售；配套設施建設的投資；文化、醫療、體育等項目的投資等。

除此之外，近期在天府新區拿地的開發商中并無標桿房企身影，多是原先就在雙流做項目的本地中小房企。

在莊澤寶看來，主流開發商的項目多、資金鏈趨緊，在郊縣拿地尤為謹慎。反而是“土生土長”的區域開發商，比較了解該片區的產業發展，愿意把握抄底拿地的機會。