SOHO中國轉型“棄將”曝當年真相 老潘三賣上海物業穩布棋局

每經編輯｜尚希    

 

尚希

在面對媒體時，潘石屹更愛榨果汁從不談市場，但他心里很清楚哪些項目該買哪些得留著。

 

 

老潘在凌空SOHO的預租儀式上兜售他的果汁

 

9月29日，SOHO中國(00410，HK)發布公告稱，集團與攜程上海和攜程關連公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業及配套設施訂立框架協議，總對價約為人民幣30.5億元（約合38.5億港元）。該等物業包括總可售建筑面積10.02萬平方米的物業及若干配套設施。

 

這是他今年在上海變現的第三宗物業，加上年初兩個項目，年內回籠現金80億元。

 

“從加到減”的商業邏輯背后，SOHO中國是否還在經歷轉型陣痛。

 

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2011年，老潘曾一口氣買了上海7個項目，一共花了154億。

 

“雖然不能說潘石屹重金布局上海的戰略是錯誤的，但市場在變化，經濟降溫后，企業融資需求欲望沒之前那么強烈，全國寫字樓的價格都在回落。”關注上海商業地產的某研究人士如是說。再加上與復星關于外灘8-1地塊的糾紛，也耗費了老潘不少的精力。

 

之前潘石屹并沒有打算將凌空SOHO出手，但現在來看，這是最好的一步棋。

凌空SOHO全景圖

 

“從這個項目本身來看，在虹橋商務區的東片區，是電子商務、旅游等輕資產業務聚集的產業基地，如果是簡單的出租，可能租賃方的胃口也比較小。”談及剛剛出售的凌空SOHO，上海易居房地產研究院嚴躍進表示，攜程在該區域已有辦公物業，在業務擴張上也需要尋找新的辦公場所，在上海商辦物業低迷的情況下，SOHO中國能夠積極將資產進行銷售和變現，說明其物業經營方面有較好的策略，而且也不失為一筆較好的買賣。

 

“之前我們拿地的模式都是按照銷售來拿，在宣布自持以后發現上海占的比重太大，達到了75%，北京只有25%，而我們的目標是在這兩個城市形成50：50的均衡局面。”今年1月底，談及出售上海項目的傳聞時，潘石屹曾這樣對我說。

 

“潘石屹說得沒錯，當時這些項目是以散售為模型來測算地價的，現在轉為持有運營的話，租金的支撐力并不高。”上海一位商業地產公司的投資人士說。

 

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這是一個合理的解釋。在近兩年的業績發布時，老潘兩口子都笑容滿面自信滿滿地向投資者們宣稱，SOHO中國的轉型已經成功，但市場的反應并未如此樂觀。

 

花旗集團在8月22日一份報告中指出，對SOHO中國的前景預期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機會出售未落成項目，以獲取短期利潤支持長遠租金增長。

 

對比SOHO中國近兩年的租金收入，今年雖然同比增長了84%，為1.64億元，但由于總營收上升為47.5億元，因此占比反而微降，為3.45%。而2013年，SOHO中國租金收入為8610萬元，占總營收24.78億元的3.47%。

 

租金收益占比為個位數，對致力于成長為持有型企業的SOHO中國來說，并不是理想成績。

 

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在SOHO中國宣布轉型后，我曾輾轉聯系到一位曾負責銷售的離職高管進行了長達三個小時的談話。出于對受訪者的尊重，這篇三千多字的稿件最終未能面世。

 

“我其實跟感謝老潘，所以我覺得現在這樣的立場似乎不應該太多的談論這個問題。”在臨發稿的前一天，他改變了主意。

 

2012年8月16日，SOHO中國宣布轉型，幾乎周圍所有的人都在問他，是走是留。用他的話說，“我還是想堅持到最后。”

 

“說不難受是假，我從27歲進入SOHO，到現在40歲，突然一下子被推到社會上，無組織，成為一個待業人士，挺不習慣。”他有點自嘲，但他說自己已經做好了心理準備。“其實還沒有等潘總宣布轉型的時候，我就有所預料，這么多年的相處，我和他的默契，有時候只是一個眼神，不用說什么。而我的離開，潘總也有所感知。”

 

走之前，他與老潘的談話持續了一個多小時。在他的記憶中，這已經算是較長的一次談話。這場作為結束其在SOHO中國14年職業生涯的談話多是來自老領導的忠告，“他讓我不要著急，找準方向，慢慢來。”

 

但在他離開之前，北京只有幾十億的項目收尾，這也意味著銷售工作徹底完結。他心里很清楚，此前對于公司來說無可替代的核心部門終將消逝。

 

雖然彼時上海的銷售工作還不會馬上畫句號，但他也沒有選擇離開北京去上海，“這只是時間問題。我的離開在公司轉型的那一刻已經成了必然。”

 

“公司轉型的根本，是公司看到了發展的不可持續性。”他說，在這一點上，他贊同公司的策略，即便他會因此而“失業”。

 

看了太多的財報、數據，對比分析，其實有時候聽一些普通人的故事，反而讓人更有感觸。這場變革對于SOHO中國的每一個人都像動了一場大手術，有血有肉，有淚有笑。可以肯定的是：這條路是對的，只是還需要些時間。