房貸新政傳導效應顯現 10月土地回暖信號漸強

每經記者 王杰 發自北京

在房貸新政的刺激下，土地市場逐漸開始回暖。

上海易居房地產研究院11月5日發布了《10月份典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出，10月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長24.3%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，本次房貸政策松綁，雖然未提及降準、降息，但力度遠遠超過之前預期的認房不認貸政策。這對市場的信號意義非常大。

與此同時，10月份隨著住宅市場回暖，土地市場已出現高溢價爭搶優質地塊的現象。10月22日，深圳今年首塊宅地開拍，最終溢價85%成交，同時刷新了深圳總價和單價紀錄；同日，上海張江南區宅地溢價93%出讓，時隔一個月之后再度刷新區域樓板單價記錄。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，整體的土地市場，一線城市的優質地塊，還是會受到房企的追捧。但是一些土地供應過量的三、四線城市，土地市場依舊趨冷。

“改善型”推成交反彈

上述報告顯示，30個城市中，有27個即九成城市的成交量出現了環比增長。報告認為，目前30個城市已連續四個月成交出現了環比正增長態勢。同時，3月份以來，該成交量的同比增幅總體上呈不斷收窄態勢。觀察10月份的市場成交，已經創下了年內最高。

該報告認為，10月份市場成交上升的過程中，改善型購房需求的積極釋放是重要的推手，尤其以一線城市最為明顯。

改善型需求的釋放，自然和房貸新政密切掛鉤。張大偉說，事實上釋放大量需求，對于目前市場上來說，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。

記者通過查閱融360的數據得知，對于北京市場而言，也出現了信貸層面積極的放寬。根據11月3日更新的數據，目前房貸利率優惠程度確實在降低。在過去九五折的基礎上，目前部分銀行給出了九折的房貸優惠政策。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，房貸新政體現了積極的托市效應，對于降低購房者購房成本、扭轉市場預期等有直接利好。這比簡單地注入流動性的做法更務實，負面作用更小。

土地市場逐漸變熱

中指院提供的統計數據顯示，2014年10月，全國300個城市共推出土地2279宗，環比減少14%，同比減少42%；推出土地面積8521萬平方米，環比減少10%，同比減少46%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）695宗，環比減少10%，同比減少52%；推出土地面積2896 萬平方米，環比減少4%，同比減少53%。

該統計數據也表明，10月成交樓面均價同環比均上漲，達到年內高點，宅地價格同比增幅高于整體。10月全國300個城市成交樓面均價為1499元/平方米，環比上漲33%，同比上漲31%。

中原地產首席分析師張大偉分析，從整體市場看，信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底。

嚴躍進表示，從樓市各個要素的傳導機制看，往往是樓盤成交量先上行，進而帶動價格上升，然后才是土地市場的變熱。目前成交量已經有持續上漲的態勢，這會極大改變市場預期。