降息利好房地產行業 未來3個月銀行或第二次降息

中國人民銀行決定11月22日起降息，對股市和房地產行業構成利好影響；與此同時，滬港通、注冊制改革等也對股市大盤形成重大影響。下一步，利率水平會不會再降？如何看待此前的“滴灌”、“噴灌”政策？股市與利率的關系將如何演繹？

筆者認為，此次降息其實來得有點遲了，過去兩年來，國內企業的融資成本是非常高的。央行對基礎利率實施調整，對市場利率的彈性和方向做一些引導，有助于降低企業的融資成本。2012年第四季度起，為了消化前期投資相對較大的壓力，政府采取了比過去偏緊的貨幣政策。經過兩年左右的時間，收緊貨幣供應對企業運營造成的負面影響越來越大。

縱觀全球，各主要貨幣國家的一年期存貸基礎利率是比較低的，中國比美國基準存款利率高2個百分點。降息勢在必行。至于說“非對稱”，筆者認為，這只是一種口徑描述而已。因為存款和貸款利率本身就不對稱，貸款的利率高達6%，降了0.4%；存款利率是3%，降了0.25%。存款、貸款利率均衡調降的趨勢是很明顯的。

那么，均衡降息是否就放棄了“滴灌”、“噴灌”政策呢？筆者認為，也不是。新政府上臺以后，就多次強調盤活存量，用好增量。這種平衡就需要一種中性的貨幣政策，這個沒有疑問。我們講穩健的貨幣政策，本身就是中性的。該在某個地方寬松的時候，就用滴灌的方式實現寬松；在該從緊的地方，就用適當的政策工具將它收緊。

即便如此，綜合來看，此次降息仍是一個普惠性的措施。雖然貨幣政策基調不會輕言改變，但從經濟走勢和企業嗷嗷待哺的狀態看，還有進一步降息的可能。筆者預計，未來3個月左右就會有第二次降息。就是說，在明年2月份以前還會有一次降息。

降息一是利好股市，第二就是利好房地產行業。但就在此時，一些外資機構又調低了對明年中國房價的預期，那么，降息究竟會如何影響房地產市場呢？

筆者認為，房價的上升或者回落，或者相對均衡持平，主要還是取決于供需矛盾。供需又分若干個板塊，主要是保障房板塊、普通商品房板塊、高檔房地產板塊。所以，還不能簡單地說房價是漲是跌，要看板塊。現在普遍有一種預期，即房價不會繼續大幅上漲。但在局部區域，包括北京、上海和深圳，某些板塊可能會略微上漲，筆者認為也非常正常。總的房價趨勢，可能是均衡中整體略有下降。那么，降低利率，無論對購房者還是開發商，顯然是降低了資金成本，對房地產市場是有利的。降息與央行前期鼓勵商業銀行對房地產放貸，其初衷是一致的。

具體到房地產類上市公司，筆者認為，不管是從事商業地產的，還是從事住宅地產的，還是從事養老地產的，它們總體上都還是要依賴于地價這個基準。所以，從供需矛盾看，房地產類上市公司的差異性小于共同性。房地產上市公司走勢“大分化”的趨勢不會十分明顯，即使分化，也是短期的。

從政策取向看，降低利息和鼓勵商業銀行對房地產提供信貸支持，都是希望房地產能正常運行。應該說，經過前幾年的宏觀調控，各方更加傾向于用市場的手段來管理這個行業，即首先要尊重供需矛盾。我們一方面解除了限購政策，一方面讓信貸放寬，讓它更加市場化，實際上是促使市場回歸一個常態。過去供應和購買的熱度都太高，現在進入了房地產的新常態。當然，我們也不希望由于政策問題，房地產市場出現一種劇烈的、急劇的下滑。要保證房地產市場正常運轉，同時完善長效機制。

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