降息催化房地產(chǎn)去庫存 房?jī)r(jià)趨平穩(wěn)

盡管截至11月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的累計(jì)銷售套數(shù)以及面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)，但在11月21日央行降息政策發(fā)布之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易還是迎來了小高峰，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“暖冬”行情。

不過，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的行業(yè)人士大都表示，降息會(huì)刺激需求入市，有利于項(xiàng)目去庫存，但行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不變，房?jī)r(jià)大幅上升或下降的概率不大。

加速去庫存

據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達(dá)7351套，環(huán)比下跌10.9%；成交面積為853451平方米，環(huán)比下降8.4%。期間，在11月21日央行降息政策刺激下，分別在11月22日與29日出現(xiàn)兩個(gè)交易小高峰，其中22日廣州市全市樓盤銷售套數(shù)達(dá)332套，環(huán)比上漲45.7%，29日達(dá)到422套，環(huán)比上漲10.8%。

從房地產(chǎn)行業(yè)四大龍頭房企“萬保金招”2014年三季報(bào)情況來看，2014年銷售業(yè)績(jī)普遍沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。年初，市場(chǎng)普遍預(yù)期金地集團(tuán)全年銷售在600億元左右，而1~9月公司僅實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的47%。

截至三季度金地集團(tuán)存貨600億元，四季度推貨量逾150億元，四季度可售貨值750億元。2014年9月底，保利地產(chǎn)在手庫存約500億元，四季度預(yù)計(jì)新推500億，四季度可售貨值近千億。

“本次降息對(duì)明年房地產(chǎn)行業(yè)最為明顯的影響就是加速去庫存，”中銀國(guó)際一位房地產(chǎn)分析師告訴證券時(shí)報(bào)記者。

降息以來，“去庫存”成為了房地產(chǎn)公司最為重要的訴求，而降息對(duì)于銷售量增長(zhǎng)的刺激，也在一定程度上加速了房地產(chǎn)行業(yè)去庫存進(jìn)程。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至11月29 日，11月重點(diǎn)城市日均成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)6%。其中，在11月24日至11月30日這一周，廣州、深圳、上海和北京四地的交易面積環(huán)比增長(zhǎng)分別為14%、16%、17%和31%。

“降息對(duì)供求關(guān)系并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)已基本確立，但降息會(huì)刺激需求的入市，短期來看有利于項(xiàng)目去化速度的提升，”招商地產(chǎn)表示。

房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

“現(xiàn)在年底了房地產(chǎn)商需要沖業(yè)績(jī)，價(jià)格不會(huì)貿(mào)然上升，現(xiàn)在很多樓盤按兵不動(dòng)，出量為主，很多發(fā)展商還是按照原來的價(jià)格出售，再加上降息，房貸減少了，所以最近看樓的人很多。”一位中原地產(chǎn)經(jīng)理劉先生告訴記者。

“降息雖然能一定程度上刺激需求加快入市，但行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不變，房?jī)r(jià)大幅上升或下降的情況出現(xiàn)的概率都不大。”一位招商地產(chǎn)人士表示。實(shí)際上，從2014年以來，招商地產(chǎn)的均價(jià)一直處于比較平穩(wěn)狀態(tài)，一直在12000~16000元/平方米之間波動(dòng)。

據(jù)金地集團(tuán)最新公告顯示，該公司2014年11月份實(shí)現(xiàn)簽約面積37.6萬平方米，簽約金額45億元，即均價(jià)約為11968萬元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.4%，漲幅不大。而據(jù)萬科最新公告顯示，2014年11月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積145.2萬平方米，銷售金額189.6億元，均價(jià)約為13058萬元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.7%，略漲。

“整體上來說，2014年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是個(gè)下拐點(diǎn)，在降息之后，明年可能會(huì)出現(xiàn)小反彈，但也是短期小刺激。”銀河證券分析師趙強(qiáng)告訴記者。

上述中銀國(guó)際分析師也表示相似觀點(diǎn)：“不可否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)接近頂峰，未來五年可能會(huì)見頂，降息對(duì)價(jià)格影響有限，可能對(duì)一、二線城市影響較明顯，這些城市房?jī)r(jià)會(huì)略漲。”