“兩萬”巨頭的新命題 千億房企如何“輕”起來

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

高和資本董事長蘇鑫在最近的一篇文章中這樣寫道：這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。在最好的時代中，小米手機剛剛完成新一輪總額為11億美元的募資，一家剛剛成立4年的公司估值高達450億美元，實現了180倍的估值跳躍；在最壞的時代里，佳兆業總資產超過1000億元，好似龐然大物的佳兆業帝國一夜之間轟然倒塌，這個舊城改造的領軍機構昔日所有的榮耀也將不復存在。

如此一來，規模二字似乎成為了企業發展的“絆腳石”，特別是作為商業地產的運營商，如何能夠讓這頭笨重的大象舞動起來，成為越來越多的房企關注的命題。

“只有打通國際資本才能找到萬科商業的未來道路，我們在跟很多國際資本討論未來建立開放平臺，包括麥格理。”萬科新晉商業地產負責人丁長峰在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時說道。

不約而同談轉型

不管是萬科的“城市配套服務商”，還是萬達將要加碼的“服務業”，不管是郁亮還是王健林，這些越過千億門檻的大佬們已經越發感受到來自行業天花板帶來的壓抑感，急于另辟蹊徑。

在剛剛結束的萬科松花湖度假區開幕式中，郁亮、丁長峰、毛大慶以及劉肖集體亮相，這一項目被視為萬科轉型的代表作。“萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長，讓廣大業主和群眾享受更全面的優質配套服務。”郁亮在當日的活動上表示，休閑度假物業將成為萬科未來業務的重要組成部分。

據《每日經濟新聞》記者了解，在萬科集團2014年述職會上，郁亮提出2015年萬科要轉型，并鼓勵大家勇于嘗試新業務。而對于“城市配套服務商”的新定位，郁亮將其細化為住宅地產、消費體驗地產和產業地產。

萬科轉型更多的發生在住宅產業之外，而幾乎同一時間提出轉型的萬達，則打算聚焦輕資產。與往年一樣，王健林在萬達年會上發表了100分鐘左右的演講，王健林表示，不要認為轉型就是集團的事，商業地產自身也要全新轉型，并且要力推輕資產模式。

“建一個萬達廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產銷售產生的現金流來投資持有萬達廣場，這是重資產模式。現在萬達要推一種輕資產模式，就是萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧云系統、電子商務系統都由萬達自己做，使用萬達廣場品牌，但所有投資由別人出，資產歸投資方。”王健林在發言中提出，這種模式的好處是沒有任何房地產銷售，靠租金獲得收入，企業發展不受房地產形勢、房價高低影響，這就熨平了經濟周期，使收入更加穩定。

根據王健林的計劃，今年原計劃開業的26個萬達廣場已在建，無法改成輕資產模式，今年開業的萬達廣場數量保持不變，而明年開始每年開業的萬達廣場在50家以上，到2020年，計劃累計開業超過380家，而且2020年后萬達還要進一步加快發展。

“近幾年重資產模式也不能丟，輕資產模式實行幾年后，一旦租金分成收入比較理想，萬達今后就以輕資產模式為主。”王健林如是說。

金融化或為出路

一家是以住宅為基石的龍頭企業，另一家則以商業地產組建起龐大帝國，萬科與萬達的轉型之路有相似之處，輕資產、金融化是這兩家千億巨頭不約而同嘗試的方向。

丁長峰此前曾表示，萬科一直走金融化之路，在相繼涉足商業、養老以及旅游等領域后，萬科已積累了相對可觀的經營性物業。據丁長峰透露，萬科在上述物業領域已經沉淀了200多億元的資金，到了需要整合的節點。

丁長峰說，近期在香港出差時會見了6家投行，目的就是想搞明白如果未來萬科商業地產金融化或者上市，從現在開始投行對萬科有什么要求，萬科要怎么做。

“重資產的回報率是沒法解決的，萬科需要打通國際資本才可以在商業地產上找到未來發展的道路。”丁長峰透露，萬科初步計劃在一季度末宣布成立一家獨立的商業地產公司，在6月底完成25個商業中心的資產處理，今年還將提出目標，建立一個統一的萬科商業地產品牌，建立一套統一的工作標準和系統，打造全國性的商業地產團隊，而不是原先分散在各個城市公司的零散隊伍。

對房企商業運營來說，“金融小伙伴”似乎越發重要。盛富資本與協縱國際總裁黃立沖對此表示，經過近十年的高速發展，一些龍頭房企的規模已經很大，在這樣的基數下要想持續發展，單靠房地產市場顯然困難，未來“跨界”發展不可避免。房地產作為類金融行業，房地產企業向金融行業滲透是相對安全并合理的做法。

根據萬達集團關于輕資產轉型披露的消息，萬達目前已經和4家機構簽訂240億元26個萬達廣場的投資協議，還在跟海內外多家投行、保險及基金洽談。根據王健林的要求，2015年萬達將確保簽訂63個輕資產萬達廣場投資合同，也就是說將在2016年開業的23家、2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同簽完，2015年內收現金300億元。目標是3年內將租金占凈利潤的比重提升超過50%，而且以后還要逐年提升。

蘇鑫對此表示，商業地產作為最“沉重”的資產類別，開發商和投資人都有非常強的創新沖動，然而到目前為止尚未真正形成成熟的投資產品和投資生態系統。金融創新和互聯網金融的發展為上述問題的解決提供了可能性。

“實際上，從國外的發展歷史來看，以商業地產作為基礎資產的REITs已經是一種非常成熟的金融產品，其以租金回報和收益分紅為核心，是介于傳統的普通股股票投資和債權類投資之間的一種非常重要的穩健型投資品種。”蘇鑫表示，國內房地產類的投資品種主要包含兩大類：純股權投資 （以股票投資和PE類投資為代表）和純債權投資（以理財和信托等為代表）。

“未來商業物業投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產運營管理能力，二是金融創新能力。”蘇鑫如是說。