李宇嘉：降息后樓市趨穩或緩解銀行惜貸

◎李宇嘉

很明顯，此次降息的基本邏輯與上次相似，通縮和經濟下行壓力大是主因。預計2月份的物價數據繼續低迷，CPI可能繼續在1%以內、PPI跌幅或接近4%，企業實際承擔的融資成本進一步上升。同時，呈現給管理層看的1~2月宏觀經濟數據（初值）或將證實實體經濟面臨下行壓力進一步加大。那么，對于年初提出的一季度經濟實現良好開局，并為全年經濟工作首要任務——“保持經濟穩定增長”打好頭炮來說，需要發揮貨幣政策逆經濟風向調節的基本原則，延續此前降準降息式的寬松在情理之中。

此前，盡管存在降息會進一步抬升預算軟約束企業杠桿率、惡化經濟結構失衡、加重未來結構調整的難度等顧慮，但周小川1月底在達沃斯論壇上仍指出，“貨幣政策屬于總量政策，不解決結構問題，央行會致力保持貨幣供應穩定，但經濟是不斷變化的，央行有時向市場注入流動性，有時收緊流動性”。這事實上為本次降息打下了伏筆，即降低債務負擔、緩解惜貸情緒、增加信貸投入。

本次降息并非奔著樓市去，但與樓市關系密切。2013年之前，通過抵押物價格上升和預期的財富效應，房地產價格的上漲是驅動信貸投放的主要因素，也是實體經濟（房地產上下游）債務加杠桿、擴張產能的間接驅動因素。但是，2013年以后，出于調結構和防風險的考慮，國家開始去杠桿、去產能、控債務，收緊流動性供給是主要手段，M2增幅一下子下降近10個百分點。再加上2014年開始，房地產供求格局開始轉向，城鎮家庭擁有住房達到1套/戶，房地產待售庫存攀升，房地產驅動信貸投放的機制開始逆轉。

也就是說，2013年以后的樓市調控下半場，整個情形完全反過來了，房地產市場下調和流動性收緊，對信貸投放、實體經濟債務擴張、產能擴張產生了較大的壓力。但此時，實體經濟和地方政府在上半場累積的債務水平已經達到了非常高的水平，對企業運營甚至是債務的償還來說，負債端“斷奶”的沖擊太大了。因此，需要確保房地產不會出現快速下滑，避免對銀行資產質量和貸款意愿形成沖擊，出現壞賬與銀行信貸緊縮的循環，惡化退縮和經濟下滑。

因此，2014年以來的樓市政策，無論是去除行政干預（退出限購），還是放松二套房貸杠桿和降低購房成本（如降息和公積金新政）等，都意在保持房地產供需能在2013年的歷史最高位（如開發投資9萬億元、銷售達到13億平方米）上徘徊或緩慢下滑，而非快速下滑。但是，由于銀行惜貸，再加上活期存款理財化、對公存款同業化，銀行資金來源成本大幅度攀升，不僅銀行徹底拋棄了非資質和二、三線城市房地產開發企業貸款，而且個人住房抵押貸款利率也一再攀升。

這就是為什么，即便2014年9月底央行重磅推出“房貸新政”，貨幣政策趨于寬松，但房貸利率依舊居高不下。目前，首套房貸利率在基準利率的0.95倍左右，二套房貸利率在基準利率的1.1倍左右，與去年四季度末差別不大，這是樓市繼續疲軟的主要原因。

2014年樓市“暖冬”或將無法順延至今年“小陽春”，盡管有房企降價動力減弱、股市分流購房資金，甚至是春節等影響，但更多的卻是，基于投鼠忌器的考慮（怕繼續寬松再次刺激資本市場“瘋牛”），2015年以來，央行貨幣政策放棄了2014年四季度以來的激進風格而選擇“沉默”；另外，房貸成本居高不下，制約了剛性需求和改善性需求入市。

目前，樓市供求格局、市場預期已經完全不同于過去，重點城市可售住房總量同比增長30%以上，其他城市庫存量更大，即便降準降息，樓市也不大可能出現過去“一有刺激便火爆”的局面。但是，再次降息有助于形成繼續降息的預期，房貸成本不斷下降，激勵剛需和改善性需求積極入市。

更為重要的是，若樓市需求能夠保持穩定而不是快速下滑，一方面會夯實重點城市樓市回升局面，并帶動全國樓市企穩，確保房地產去庫存順利實現；另一方面，需求穩定和庫存消化后，新開工和開發投資在高位上呆得更久一些，實體經濟增速至少不會快速下滑；最后，整體樓市穩定，將通過“安全墊”效應，使得銀行存量貸款質量（60%的貸款以不動產為抵押）不會出現下滑，不僅銀行惜貸的情緒會得到緩解，而且將會增加貸款對于實體經濟的支持。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）