房企融資：玩轉渠道與成本平衡術

每經編輯｜黃宗彥    

每經實習記者 黃宗彥 發自成都

一場突如其來的“降準”，一次毫無預兆的“降息”，“央媽的愛”為久旱的樓市注入了新的生機。

在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，2月4日央行降準，將使此前下調房貸利率、調息等諸多“救市”方式效力進一步釋放，而3月1日降息之后，購房者每月還貸減少，購房意愿也會相對上升。

“雙降”意味著資金釋放，意味著貸款利率下調，為一向回款慢、融資難的房企提供了新的融資渠道，并將平衡高居不下的成本。

“雙降”托底 樓市有望復蘇？

2月4日晚間，央行宣布下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。3月1日，央行又下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。

有業內人士認為，此套組合拳之后，地產業將是最早一批分得蛋糕的行業之一。

細數近些年降準后樓市各項數據，《每日經濟新聞》記者發現，一線房企的銷售呈明顯增長勢頭。2011年底降準后，綠城中國在2012年實現銷售金額約546億元，同比增長54.7%；恒大地產在同期實現合約銷售金額923.2億元，同比增長14.8%；而萬科全年累計實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

同年，成都土地市場在降準后的反應也較明顯，開發商和投資人都停止觀望，參與搶地。銳理數據顯示，2012年成都土地供應366宗，供應面積24387.37畝，同比增長48%；成交312宗，成交面積24755.4畝，同比增長39%，供應量及成交量呈大幅增長。

在嚴躍進看來，2015年央行降準，將使此前下調房貸利率、調息等諸多“救市”效力進一步釋放。降準將增加商業銀行可貸資金，這對釋放資金流動性、促進貸款利率下調，有實質性的意義。

對2015年降準后的樓市走勢，中原地產首席市場分析師張大偉稱，目前一線城市特別是北京的二手房價格已經上行數月，這種情況下，降準將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好。

資金改善 “水”到“渠”成？

由于資金鏈斷裂而停工、破產的開發商不在少數，因此降低融資成本、拓展融資渠道顯得尤為重要。

在張大偉看來，存款準備金率下調，對極缺錢的開發商來說是好消息，意味著從銀行貸款的難度降低，融資的成本降低，房企最困難的時期可能已經過去。

今年1月，證監會就對房企融資條令有了明確表態：對于上市公司再融資、并購重組涉及房地產業務的，不再由國土部事前審查。取消上市房企再融資的前置審查，不僅使房企再融資效率大幅提高，也意味著房地產市場從多年來的行政調控向市場機制調節轉變。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，一方面，降息有利于降低購房人按揭成本，促使購房需求，尤其是改善型購房需求持續入市，形成對樓市進一步的托舉效應；另一方面，隨著信貸的進一步寬松，未來一段時間，樓市將表現為庫存消化速度加快、交易量回升、房價逐步企穩、樓市需求逐步釋放。

近日，記者還從樂山萬達廣場處了解到，商鋪的租賃和銷售情況也達到了預期。