改善型產品“得救”一二線城市房企更受益

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

◎每經記者 區家彥 發自廣州

過去數年，由于改善型需求受到調控政策的抑制，導致部分大中戶型產品占比較高的房企面臨去化難題。隨著二套房貸首付下降與二手房滿兩年交易免征營業稅雙重利好落地，這類房企有望迎來“解救”。

然而，這并不意味著他們能因此走出泥潭，迎來新一輪發展高潮。新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，在目前房地產需求面臨長期下滑的情況下，改善型需求的持續空間有限，短期強刺激也意味著對未來需求的透支，這些企業應該借機出貨并優化產品結構。

提振改善型需求

據克而瑞最新公布的《2015年一季度中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，今年第一季度，TOP20房企平均銷售金額較2014年同期下降15.37%，僅有6家實現業績同比增長。

在歐陽捷看來，房地產需求出現實質性拐點，是市場重新陷入低迷的主要原因。從各類型需求來看，首先，由于我國一線城市房價相對于發達國家水平已經不低，投資價值的下降導致投資性需求下滑成為長期趨勢；其次，由于我國經濟進入后工業化時代，城鎮化人口增速放緩導致房地產市場需求不足，加上政策在前幾年一直在限制改善型需求，僅僅依靠自住型需求難以支撐起龐大的市場供應。

克而瑞公布的數據顯示，2014年前11個月，全國56個重點城市中，60~90平方米面積段的戶型成交占比同比上漲2.65%，且以78~80平方米面積段的戶型漲幅最大。與此同時，90~120平方米和120平方米以上面積段產品成交占比同比均有所下滑，這顯示出中大戶型產品在去年面臨去化壓力。

反映在業績上，在今年一季度銷售下滑的房企中，包括富力地產、招商地產、雅居樂、金地集團等中高端產品占比較高的房企跌幅位居前列。“此次政策的目的非常明確，就是希望提振改善型需求，鼓勵這類型買家賣舊房換新房”，歐陽捷說，相對于首次置業買家，改善型買家的資金實力更強，拉動的作用也更明顯。由此可見，對于中大戶型產品占比較高導致去化壓力大的房企而言，政策有助其消化庫存的壓力。

但并非所有改善型項目都能從中受益，標準普爾信用分析師葉翱行向記者表示，由于大多數一二線經濟發達城市此前二套房的最低首付比例高達70%，加上其二手房交易發達，因此新政對于重點布局在這類型城市的房企尤其有利。與之相對，由于三四線城市房地產供應過剩的情況較為嚴重，加上其人均居住面積較高，新政對這些城市的企業利好作用相當有限。

回歸主流客戶需求

盡管樓市新政有望讓此前定位有誤的房企暫時擺脫滯銷的困境，但在政策的刺激下，有出現需求透支的可能，如何回歸主流客戶定位，是房企迫切需要思考的問題。

“雖然房地產需求的高峰期已過，但以婚姻人口為主的自住型剛需仍然是未來市場的常量”，歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，目前我國總人口的自然增長率約為6%，根據其測算，未來自住型需求每年能穩定在500萬~600萬套之間，因此房企只要能抓住剛需客戶群定位，未來仍存在可觀的發展空間。

在產品定位上，歐陽捷認為，對于一二線經濟發達城市而言，由于其房價水平較高，但剛性需求買家資金實力較弱，戶型面積過大必然會面臨去化壓力，因此房企在設計產品時應該是以低總價、低面積段的產品為主流，且需要考慮更多的功能性，比如說設計90平方米的三房；但在三四線城市，由于當地人均居住面積較高且單價更低，因為客戶更傾向于“一步到位”，120~140平方米的面積段更適合市場需求。