去化周期一年有余 北京樓市沒有全面漲價土壤

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

中原地產(chǎn)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京新房、二手房成交量繼續(xù)明顯上漲，其中二手房住宅簽約套數(shù)達(dá)到了8974套，創(chuàng)2013年3月以來的新高，環(huán)比上漲19.3%，同比上漲數(shù)倍，新建住宅同比、環(huán)比也明顯上漲。

北京樓市快速升溫的勢頭能否持續(xù)？這得先從供求結(jié)構(gòu)談起。據(jù)人民網(wǎng)報道，目前北京房地產(chǎn)市場庫存充裕，并無開發(fā)商所傳言的庫存不足問題。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京住宅市場存量在短期回落至7萬余套之后，又重新站回8萬套的關(guān)口。

另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至5月18日，北京商品住宅存量套數(shù)為80550套，按照4月份市場回暖后的成交速度計(jì)算，去化周期也需一年有余。而在這其中，現(xiàn)房住宅的存量甚至比期房還高出8116套，項(xiàng)目滯銷的程度由此可以見一斑。

政策利好促樓市量價齊升

“股市太不穩(wěn)定，長久來看，我覺得還是買個房子屯著比較合適”，從股市套現(xiàn)出來的老徐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

資金從股市搬家，被認(rèn)為是最近樓市被炒熱的一大原因。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，政策利好仍是最大促因。

央行年內(nèi)二次降息后，北京房貸市場咨詢和成交量迎來雙重上漲。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京個貸市場成交量環(huán)比上漲12%左右，貸款咨詢量也比上月增長20%左右。

偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊指出，5月央行二次降息，在減輕購房人月供壓力的同時也與此前“3·30新政”等政策釋放的利好效應(yīng)疊加，形成較為寬松的信貸環(huán)境，使得具有購房需求的人群在多重政策利好的刺激下持續(xù)入市，促進(jìn)房貸市場咨詢量和成交量的雙重活躍。

據(jù)偉嘉安捷從各大銀行了解，央行在5月降息后，88折占據(jù)了首套房貸款利率的主流，大部分銀行的首套房利率依然延續(xù)下行趨勢，這也提振了不少購房人的信心，促使貸款的成交量小幅上漲。此外，二套房的貸款利率未出現(xiàn)明顯松動，仍然為基準(zhǔn)利率上浮10%。

同時，公積金新政出臺半個月后，市場成交量初現(xiàn)暖意。

吳昊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，6月上半月公積金貸款成交量上漲20%，新政出臺半個月后，購房人入市積極性明顯增強(qiáng)。公積金貸款以“認(rèn)貸不認(rèn)房”作為首套和二套房的判定標(biāo)準(zhǔn)，使得很多原先被政策打成“二套”的人群得以解禁。在首付比例方面，首套房與二套房的首付比例分別調(diào)整為20%和30%，減小了很多購房人的首付支出。

吳昊表示，首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米限制的取消也為很多不能買房的人群開了綠燈，促使很多購房人趁著政策的“東風(fēng)”出手買房，造成成交量小幅上漲。

普通住宅改善性項(xiàng)目挑大梁

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第二周北京商品住宅成交1587套，成交面積20.06萬平方米，環(huán)比之前一周成交套數(shù)下滑15%，成交面積反而上漲1%。而扣除保障房與自住房的影響之后，成交量則基本與之前一周持平。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為29173元/平方米，環(huán)比之前一周上漲7%。

從普宅市場成交排行來看，前三位的項(xiàng)目均為改善性樓盤的代表。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，目前普宅市場去化較快的項(xiàng)目多具備以下幾個特點(diǎn)：一是定位改善性需求，售價多在30000元/平方米左右，戶型以舒適型兩到三居為主；二是位置不能太偏遠(yuǎn)，從目前的市場狀況來看，六環(huán)外成為剛需的主戰(zhàn)場，而改善性需求多青睞五環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目房源；三是價格調(diào)整幅度不能過大。近期入市項(xiàng)目只要具備了以上三點(diǎn)，多能夠取得不錯銷售業(yè)績。

吳昊說，北京樓市已經(jīng)達(dá)到高點(diǎn)，大漲的可能性幾乎不存在。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,北京二手房方面，價格變化也不是很明顯，如果看前5個月的均價，比去年前5個月還跌了。目前整體市場情況是個量增價穩(wěn)的形態(tài)，高總價大戶型產(chǎn)品的市場需求畢竟有限。

胡景暉認(rèn)為，年內(nèi)新房有去庫存的壓力，交易量肯定比去年要放大，價格會整體比較平穩(wěn)。

一位上市房企的北京營銷總監(jiān)預(yù)測，今年的市場形勢比去年要好，預(yù)計(jì)整體市場態(tài)勢是微漲保量，他們會根據(jù)市場情況有節(jié)奏推盤。

但郭毅指出，今年以來，北京商品住宅庫存曾一度跌破8萬套大關(guān)，之后又開始持續(xù)增加，在北京庫存量短期難以大幅減少的背景下，部分庫存較高區(qū)域的在售項(xiàng)目尚不具備漲價條件。