十年樓市兩茫茫：供需變天分化加劇

2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石說，北京申奧成功，受影響最大的是房地產業。歷史經驗表明，奧運級別的體育賽事將帶來大量的基礎設施建設投資，而自2003年開始，中國房地產市場進入“黃金十年”。

14年后，北京再次獲得了2022年冬奧會主辦權。又一場國際體育賽事的舉辦，將給北京及周邊區域房地產業帶來哪些機會？能否造就新一輪房地產升勢？

◎每經記者 區家彥

繼2008年成功舉辦第29屆夏季奧運會之后，北京與張家口再次獲得2022年第24屆冬奧會主辦權。屆時，北京將成為世界上第一個既舉辦夏季奧運會，又舉辦冬季奧運會的城市。

大型運動會不僅是體育的盛宴，更是地產資本的狂歡。2001年7月13日，北京獲得2008年夏季奧運會主辦權，年底成立組委會，奧運準備工作啟動。2002年12月3日，上海獲得2010年世博會主辦權，次年上海世博會籌備工作正式啟動。而2003年，正是國內房地產市場“黃金十年”的起點，這僅僅是巧合嗎？北京再次申奧成功，能否造就新一輪房地產升勢？

黃金時代

“需求+政策”雙重驅動

國家統計局數據顯示，1991~2013年，全國商品房平均銷售價格從786元/平方米上漲到6237元/平方米，上漲了6.94倍，年復合增長率達10.16%。

從2003年起，房地產市場更呈現出前所未有的繁榮。2004~2013年間，全國商品房平均銷售價格由2778元/平方米上漲到6237元/平方米，年復合增長率達11.57%，超過1991年以來整個時期平均水平1.41個百分點。

盡管自2005年起，為抑制市場過熱的勢頭，房地產調控政策陸續出臺，一度被戲稱為“十年九調”，但這十年依然成為房地產市場發展最活躍的時期。

財富證券研究發展中心分析師王群向《每日經濟新聞》記者表示，房地產“黃金十年”歸根結底還是“需求增長+政策指引”共同作用的結果。

“中國在實施住房市場化改革之前，城鎮居民住房實行實物分配制度。然而，相當長時間內國家對住房建設的投資規模都比較低，明顯滯后于居民對住房的需求，導致城鎮住房供給嚴重不足”，王群認為，隨著中國購房人口群體增加以及人口從農村向城鎮流動，民眾對城鎮住房的需求進一步增長，在住房需求積壓、購房人口增加、農村人口向城市流動等因素疊加下，房地產需求端不斷膨脹。

與此同時，過去十年，在中國經濟的“三駕馬車”中，投資一直是重點。房地產業由于具有產業鏈長和行業面寬的特征，對整體經濟發展具有明顯的拉動作用。

財富證券的統計數據顯示，1991~2013年，房地產投資占全社會固定資產投資比重由6.01%增長到19.27%，尤其是2000年以來，這一比例保持在17.05%~19.84%，房地產也長期被定位為中國經濟支柱產業。

白銀時代

普漲結束，分化加劇

然而，牛市總有終結的一日。

2014年，房地產市場在沒有任何調控政策的背景下出現深度調整。盡管自2015年二季度起市場逐步回暖，但在多位行業人士看來，與2003年相比，支持房地產“黃金十年”的兩個關鍵因素——需求與政策正悄然發生改變。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，經歷了“黃金十年”，房地產需求已經得到了較為充分的釋放，城鎮居民對住房的需求正在下降，供求關系發生逆轉。

財富證券的統計顯示，在目前世界主要國家中，人均居住面積最高的是美國，達到67平方米，這與其地廣人稀的特點有關，其他國家的人均居住面積均在40平方米以下。2013年，中國城市人均住宅建筑面積達到34.7平方米，已經明顯高于日本等國的水平，與法國、英國的差距也不到1個百分點，這意味著中國城市人均居住面積的上升空間有限。

王群表示，25~44歲的人口群體是中國房地產市場的主要消費群體。2004~2013年，該群體人口占總人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39歲、15~34歲、10~29歲和5~24歲的人口群體數量來推測未來5年、10年、15年和20年后的購房人口比重，測算結果分別是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，說明中國購房主力人口比重將逐步下降。

但在供應層面，由于土地的過量供應，導致房地產庫存居高不下。根據歐陽捷的預計，如果加上在建面積與土地儲備，僅存量房地產便需要6年時間來消化，這意味著即使未來3~5年地方政府不再出讓土地，也可以保證市場的足夠供應。

至于在政策層面，歐陽捷預計，伴隨經濟轉型升級，經濟增長模式將逐步由投資驅動向消費驅動轉變。但由于新經濟增長點的形成還需要時間來培育，為了保持整體經濟穩定增長，政府將繼續采取措施維護房地產市場的穩定，這也是自2014年以來國家相繼出臺多項政策來刺激房地產的主要原因。

綜合上述因素，國內房地產行業將難以持續過去的繁華，增長拐點已至，行業將進入中速而穩定發展的“白銀時代”，房價普漲的時代終結，市場將出現明顯分化。

未來機會

掘金城鎮化、社區服務

盡管房地產“黃金時代”已經終結，但在“白銀時代”，房企仍有大把機會。

“首先，中國仍處于城鎮化階段，據測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕”，歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，根據國務院去年發布的新型城鎮化戰略規劃，到2020年要將常住人口城鎮化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，這將帶來巨大的住房需求。

但歐陽捷提醒，隨著人均住房面積超過33平方米，面積改善型需求將大幅下降，剩下的是品質改善型需求。在房價單邊上漲時代終結的背景下，房子的商品屬性會更加明顯，誰的產品品質好，誰就能搶到有限的客戶，這將更加考驗房企的“內功”。

區域一體化是另一個機遇。王群認為，區域一體化在促進產業轉移的同時，還能協調各城市間的產業布局，并促進人口的轉移，從而為房地產帶來新的機會。

北京、張家口：冬奧會來了 房價能否聞風而漲？

◎每經記者 王杰

隨著2022年冬奧會主辦權花落北京和張家口，兩地的投資迎來重要“風口”。

對比2008年夏季奧運會，冬奧會帶來的“錢景”幾何？當地房地產市場能否迎來“第二春”？酒店地產、體育地產、物流地產能否再次被激活？

房地產：京北、張家口更受益

2001年，第29屆夏季奧運會申辦成功后，北京的國際化大都市地位得到進一步確立。自當年起，北京房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重迅速攀升，2004年更是創下58.27%的歷史新高，大大高于全國15%左右的平均水平。

從房價來看，2001年，北京CBD區域的精裝修公寓價格還不到1萬元/平方米，但自2006年開始，全北京的房價呈現三級跳式飛躍。2006年初，北京三環內樓盤單價突破萬元；2006年中，四環內樓盤單價沖破萬元；2007年中，五環內已難覓單價萬元以下的樓盤。奧運會申辦成功及奧運會相關投資在一定程度上刺激了北京房地產開發活動。

但多位業內人士認為，2022年冬奧會或對北京市內房價拉動作用有限，冬奧會利好更多地集中在京北與張家口區域。

投資北京國際有限公司顧問陳智國在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，區域環境及交通的改善、知名度的提升，可能對延慶、張家口等區域房價產生一定的促進作用。

克而瑞研究中心朱一鳴和傅一辰也撰文指出，從房地產來講，冬奧會的主要受益者是張家口市內的商品房，以及北京到張家口沿線的產業地產。沿線城市基建和產業的發展、城市經濟水平的提升、人口規模的擴張，將對房地產市場帶來正面影響。但北京樓市一直非常火爆，房企競爭激烈，房價飛漲的同時，土地成本也迅速攀升，從利潤角度講，布局北京的房企可能從冬奧會中受益不大。

新城控股高級副總裁歐陽捷分析指出，冬奧會的商機更多的是短期效應，而從企業拿地開發角度來講，主要還是看區域未來的發展以及如何規劃。“京津冀一體化，交通上會讓更多城市聯通，產生城市之間的便捷性，但從經濟角度來講，各個區域仍有自身的獨特性，冬奧會想把原有的板塊都打通是不現實的。”

陳智國說，冬奧會的申辦成功，對京津冀協同發展的帶動作用主要體現在以下幾個方面：一是交通基礎設施及餐場館設施投資，特別是京張城際等交通連接，將大大加速北京與北部片區的聯動發展；二是對場館及賽事配套，旅游接待等相關的投資拉動，如酒店、餐飲、特產等；三是對體育產業，特別是冬奧會相關項目的普及、推廣產生積極影響，將帶動京津冀體育市場，旅游市場一體化聯動發展。

酒店：投資火熱難再現

2008年北京奧運會舉辦之前，北京的星級酒店經歷了一波大擴容。

仲量聯行報告顯示，截至2005年12月，北京共有652家星級酒店。其中包括34家五星級酒店、77家四星級酒店、224家三星級酒店和313家一至二星級酒店。

2005年，北京先后有昆泰大酒店、金融街洲際酒店等6家（含擴建）四星級以上酒店完工開業。彼時，北京共有19家四星級以上酒店正在建設中，計劃建設但尚未開工的項目共有18個，這些酒店大多在2008年前后投入使用。

根據北京市旅游局的計劃，為滿足2008年奧運會的需求，星級酒店的供應量提高到了800家，比當時水平超出近33%。在強勁的市場需求和奧運效應刺激下，北京酒店市場投資開發一片火熱。

對比2008年奧運會，2022年冬奧會將對酒店投資帶來哪些影響？

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，夏季奧運會的規模和影響力，是冬奧會無法比擬的。由于2022年冬奧會的客流分散在幾個城市，應該不會掀起大規模的酒店投資建設，“其實在活動期間，也可以動用其他的房屋解決旅客的住宿問題，比如學校、住宅樓等”。

場館建設：國有房企更有機會

大賽將至，建設先行。為配合冬奧會舉行，北京一系列競賽場館和非競賽場館的建設已經展開。

2015年7月30日，北京冬奧申委財務及市場開發部副部長周星公布的預算數據顯示：預算規模為15.6億美元，非組委會預算場館資本投資總額15.1億美元。

根據冬奧申委的規劃，2022年冬奧會將在北京市區、延慶、張家口崇禮形成三個相對集聚的場館群。北京場館建設方面，由于有2008年奧運會的遺產，2022年冬奧會需要的12個場館有11個是現成的，只需新建一個國家速滑館。

哪些房企可在賽事場館建設盛宴中分一杯羹？朱一鳴和傅一辰在文章中指出，在承辦冬奧會的北京、延慶和張家口中，北京的場館基本已經完備，交通還有待改善；延慶和張家口的城市開發建設則有較大提升空間，大部分比賽設施也位于這兩座城市，正待規劃設計和建設。

由于是服務國家建設的大型工程，這些業務的盈利風險較小，并對提升房企知名度有巨大作用。但同時，對于房企的資質背景要求也更高，通常都由國資背景的大型房企承建，有大型工程建設和運營經驗的房企更易獲此機會。

值得注意的是，對主辦城市來說，奧運會既是機遇又是挑戰，賽事結束后各個場館遇冷仍不容忽視。以北京為例，隨著公眾對2008年奧運會的記憶逐漸遠去，奧運場館的吸引力不斷下滑。

歐陽捷分析指出，在冬奧會結束之后，場館運營是個很大的問題。北京由于人口眾多，像鳥巢、水立方這類體育場館還能運營。如果場館建設在張家口，后續運營上就會遇到很大挑戰，可能會過剩，甚至遇到經營不善的狀況。雖然滑雪場等有很強的群眾運動基礎，但市場規模還是有一定的限度。

據了解，北京將加快國有體育場館所有權和運營權分離改革試點工作，探索國有體育場館所有權單位在市場化評估的基礎上，以場館資源作價投資入股職業體育俱樂部，并且將國有企業和學校等國有單位的體育場館運營權交由第三方運營機構經營管理，激發體育場館活力。

也就是說，未來鳥巢、工體、五棵松體育中心這些著名場館可能會入股類似北京國安、北京首鋼等俱樂部，通過資源整合，力爭培育出一批有形和無形資產達到幾十億甚至上百億元的龍頭體育企業。