馮焱東：放寬外資準(zhǔn)入并非為了刺激樓市

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◎馮焱東

上周，住建部等六部委下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），下調(diào)了外商投資房地產(chǎn)的資本金比例要求，并對(duì)相關(guān)手續(xù)進(jìn)行了簡(jiǎn)化。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模在全球都比較龐大，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，銷(xiāo)售金額76292億元。與此同時(shí)，中國(guó)樓市又是一個(gè)非常本土化的市場(chǎng)，外來(lái)資金和購(gòu)房占比都極小，甚至可以忽略不計(jì)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，其中利用外資僅639億元，占比僅0.5%。今年1~7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金利用外資185億元，同比占比進(jìn)一步下降。

2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速大幅下滑，在客觀上也對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定影響，但必須清醒地認(rèn)識(shí)到：這也是市場(chǎng)的一種自我修復(fù)和調(diào)整，有其合理性。

目前除一線城市外，大部分三、四線城市都面臨庫(kù)存過(guò)高的困境。如何消化庫(kù)存是行業(yè)的主要問(wèn)題，解決辦法之一就是降低房地產(chǎn)投資增速，減少土地出讓規(guī)模，同時(shí)積極提升銷(xiāo)售。此時(shí)人為拔高房地產(chǎn)投資也未必是好主意，何況市場(chǎng)規(guī)律也不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。

基于這一邏輯，認(rèn)為政策松綁是為了刺激房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的觀點(diǎn)恐怕很難站得住腳。但是，這次松綁客觀上會(huì)對(duì)外商投資房地產(chǎn)有促進(jìn)作用，一線城市可能表現(xiàn)得更明顯一些。

在購(gòu)房方面，境外人士主要集中在北上廣深一線城市，但即便一線城市外銷(xiāo)房占比也極低。滿(mǎn)堂紅高級(jí)市場(chǎng)經(jīng)理周峰曾表示，外籍人士在廣州的購(gòu)房比例一向比較少，二手房市場(chǎng)上一般不足總成交量的0.5%。

需說(shuō)明的是，一線城市當(dāng)前的庫(kù)存消化周期都在10個(gè)月以?xún)?nèi)，和其他城市供大于求的主要矛盾不同，一線城市的主要問(wèn)題是供不應(yīng)求。如何提高供給、抑制需求、控制房?jī)r(jià)快速上漲是調(diào)控著力方向，所以說(shuō)此時(shí)放松境外人士購(gòu)房限制來(lái)刺激房地產(chǎn)需求這個(gè)說(shuō)法也難以成立。

筆者認(rèn)為，外資管理松綁的主要意圖是在當(dāng)前時(shí)機(jī)下，對(duì)過(guò)于嚴(yán)格的外資政策進(jìn)行合理松綁，在房地產(chǎn)領(lǐng)域提升國(guó)際化和便利化的程度。

2006年嚴(yán)厲政策的出臺(tái)有其背景，當(dāng)時(shí)由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)前景看好、人民幣升值預(yù)期較強(qiáng)、國(guó)內(nèi)外存在較大利差等因素，外商投資房地產(chǎn)的增速較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房也比較活躍。

為防止過(guò)多外來(lái)資金涌入房地產(chǎn)并引發(fā)泡沫，考慮到日本上世紀(jì)末日元大幅升值背景下，外資大規(guī)模進(jìn)入樓市助推泡沫生成和破滅的前車(chē)之鑒，國(guó)家及時(shí)出臺(tái)了嚴(yán)格限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的種種政策。

其實(shí)，這個(gè)政策是一把“雙刃劍”，雖然抑制了外資投資或炒作房地產(chǎn)，但也在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ν赓Y準(zhǔn)入和境外人士購(gòu)房給予了過(guò)多限制。這些限制在當(dāng)時(shí)背景下是可以理解的。

但時(shí)過(guò)境遷，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)，人民幣單邊升值預(yù)期已經(jīng)打破，國(guó)內(nèi)外利差有所降低。如果此時(shí)還嚴(yán)格執(zhí)行2006年的政策，有悖于中國(guó)經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的推進(jìn)，有悖于外商投資應(yīng)享有同等國(guó)民待遇的國(guó)際規(guī)則。六部委下發(fā)上述《通知》的主要目的，就是把一些過(guò)于嚴(yán)格的限制條款及時(shí)給予松綁。

政策松綁對(duì)于推進(jìn)全球化有正面意義。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，需要互相開(kāi)放，房地產(chǎn)是國(guó)際上一個(gè)非常重要的投資和消費(fèi)領(lǐng)域，在這方面限制過(guò)多可能會(huì)引發(fā)外商不同想法甚至爭(zhēng)議。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)，投資松綁有利于引進(jìn)資金，更重要的是外資能帶來(lái)一些更好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和商業(yè)模式。

政策松綁符合時(shí)機(jī)，當(dāng)前松綁并不會(huì)引發(fā)熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)。全國(guó)多數(shù)城市樓市仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭早已得到遏制，部分地區(qū)穩(wěn)中有降。

一線城市供應(yīng)不足，如能增加些投資是好事，其他城市也不存在引發(fā)外商過(guò)度投資的問(wèn)題。由于外銷(xiāo)房占比極低，政策松綁對(duì)房地產(chǎn)需求的影響也是有限的。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）