人口正在遷移 哪些城市能成開發商避風港

每經編輯｜每經記者 王杰 實習記者 包雨朦    

人口的增長是一個城市住房需求的主要動力，這一點已經成為身處“白銀時代”房地產行業的共識。而由于戶籍政策的改革，近幾年來很多城市都出現了人口的大規模遷徙。毫無疑問，如今一二線發達城市樓市表現好于三四線城市，也正是得益于其穩定的人口增長。

任志強在最近的一個公開場合上表示，今年深圳的房價增長速度最高，因為深圳今年互聯網相關就業人口增長率超過90%，年輕、有文化、有創意、有能力的人正在向深圳聚攏。與此同時，東三省人口迅速流出，轉移過程中把大量財富也帶走。經濟增長潛力決定城市差別，當城市對人口有吸引力時，一個投資風口就出現了。

由于戶籍制度的改革，很多城市都出現了人口的大規模遷徙。那些在人口大規模流入城市開發地產的房企能取得很好收益，而那些在人口大量流出的城市布局項目的房企則面臨盈利危機。縱觀2015年土地市場的冷與熱，不難發現，土地市場作為一面鏡子，映射出了白銀時代之下，房地產企業的種種焦慮、糾結和擔憂。

人口流入：吸引高凈值人群是關鍵

今年7月，一向專注于三四線城市開發的碧桂園正式宣布進駐一線城市，成立了一線城市事業部，并且積極地參與到北京、上海、廣州等地的地塊爭奪中。

克爾瑞研究中心副總經理林波表示，三四線城市開發利潤率下降，導致在房企中形成了一股回撤一二線城市的風潮。這其中更深層的原因在于一二線城市人口凈流入大，整體經濟更有活力。“決定一座城市是否能給房地產投資帶來機會的因素很多很復雜，但從單一變量來看，目前人口是最重要的影響指標。”林波告訴《每日經濟新聞》記者。

人口的增長是一個城市住房需求的主要動力，這一點已經成為身處“白銀時代”房地產行業的共識。一二線發達城市樓市表現好于三四線城市，也正是得益于其穩定的人口增長。

《每日經濟新聞》記者查閱各地政府統計公報或人口普查數據發現，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個。長三角上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、常州幾個城市疊加，流入863萬人。珠三角廣州、深圳、東莞、佛山等城市人口流入796萬人。京津冀的北京、天津共流入684萬人。

按照目前的流入速度，2020年左右，上海將擁有3000萬人口，北京也將突破2500萬人口，天津將擁有1800萬人口，廣州和深圳將分別突破1500萬和1300萬人口。

長三角7大城市將合計擁有8000萬人口，珠三角4大城市將合計擁有4800萬人口，京津合計將擁有4300萬人口。放在全世界來說，這三大都市圈所擁有的人口數量都將是進入前三名的。

而非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產業轉移的東風，出現在榜單上一點都不意外。

意外的是鄭州和廈門。5年時間里，鄭州這座城市吸引了185萬人口流入，以這個速度。而另一個是廈門，5年時間人口增長了50%，速度也可謂驚人。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，人口的遷移主要是指高凈值人群的遷移，對一個城市的房地產需求和房價有很大影響。北京、上海房價之所以如此高，主要是高凈值人群往這兩個城市遷移的多，東北地區的庫存壓力大，是因為人口在增加，但是高凈值人群持續往外流出。高凈值人群代表一個城市的購買主體。人口、產業、資源可循環、政策性引導這些方面，都決定高凈值人群是否在這類城市聚集。

一線城市：拿不拿地，是個問題

房企集中地轉向一二線熱門城市，帶來地塊爭奪加劇，從而變相抬高了地價。億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為，對于一些熱門地塊，房企不理性地哄搶反而會帶來更大風險。

“目前土地的確是很令企業頭疼的問題。”林波說，“不拿地沒有儲備，尤其在北京上海這樣的戰略城市，沒有地會嚴重影響未來的可持續發展；去拿地，企業也要做好短期內砸在手上的準備，畢竟現在一線城市的地都不便宜，對企業來說這是一個兩難選擇。”

10月21日，碧桂園聯合中國金茂以總價51.8億元摘得北京豐臺區花鄉四合莊兩宗地塊。僅在3天后即傳出碧桂園將退出上述地塊，并可能選擇轉讓股權的退出方式。

“一般來說，地塊所在區域未來的房價上漲空間超過地價的50%以上，房企才有利潤空間。然而我們發現很多企業在搶地王的時候都忽視了這一點。大家都搶，利潤從哪兒來呢？”張化東說。

一線城市爭搶激烈，很多地塊的價格已經超出了一般房企的承受范圍，所以，聯合體共同拍地，或一家公司取得地塊后與其他企業合作開發變得司空見慣。

今年前10月，房企在土地市場的風格表現不盡相同。據中原地產監測的數據顯示，2015年前10月，萬科共計在全國25個城市收入土地52宗。萬科在拿地上延續了它全國布局的戰略，在城市選擇保持均衡的同時向一二線傾斜；不拿高價地、不搶地王也讓萬科保持了較低的土地成本。

張化東認為，像萬科這樣嚴格控制風險，比較審慎、穩健的風格能夠更好地應對當前市場潛在的不確定性，與之類似的還有旭輝、中海、保利等企業。

而相比之下，今年頻出的地王格外搶眼。對此，中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍認為，現在企業在拿地時要尤其清楚城市內部蘊含的風險，在當前市場條件下搶地王、拼價格是不理性的，而控制風險應擺在第一位。

但并不是所有房企都在追捧地塊，一向以深耕戰略行事的融創，在拿地方面一直較為保守。融創更多通過合作或收購公司，順勢攬入項目。

隨著核心城市優質土地數量減少，想要在北京、上海等地通過招拍掛的方式獲得市中心優質地塊的可能性越來越小。宋會雍指出，未來就項目收購和股權投資的方式在獲取優質地塊上機會更多。

與融創策略類似，遠洋地產在今年頻繁以“接盤俠”身份亮相，連續進入城市核心區，成為優質項目操盤手。

一位不愿具名的券商地產分析師認為，未來會有更多變通的拿地方式，有助于企業降低開發風險，介入動拆遷土地或是配合政府進行配套設施建設都是可以參考的方式。