美聯儲加息 我國哪些城市房價不受影響？

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每經記者 王杰

經歷了1年多醞釀，北京時間12月17日凌晨3點，美聯儲加息的“靴子”終于落下——加息25個基點。聯邦基準利率變為0.25%~0.5%，而調整之前為0~0.25%。

此次加息，距離上一次美聯儲加息已經過去了113個月，為美聯儲加息空窗期最長的一次，主要原因在于期間經歷了自上世紀20年代大蕭條以來最嚴重的全球金融危機。在去年退出QE之后，此舉也標志著美聯儲的貨幣政策完全走向正常化。因此，此次美聯儲加息也被視為近10年最重要、最具標志性的事件。

房地產是資金密集型行業，美聯儲加息對房企海外融資有何影響？國內房價是漲還是跌？

房企融資回歸國內

在過去十多年里，由于國內直接融資渠道不暢，海外市場一直是中國房企融資渠道之一。目前，海外融資最常見的是銀團貸款和發行票據、債券，這類融資方式的利率一般不超過10%，而內地房地產信托、基金的利率基本都在10%以上。

一位金融人士告訴《每日經濟新聞》記者，此次加息，對房企海外融資有一定影響，海外發債的成本肯定會變高。“加息后國外的高收益債就被大幅拋售了，之前很多垃圾債，并不是大家對企業的基本面有多大信心，更多是流動性驅動的，美聯儲加息的話，流動性就會受到一定影響。再加上中資美元債流動性并不是很好，就很容易被拋售，對房企在海外發展是有一定影響的。”

上述金融人士補充道，但考慮到國內的流動性還比較充裕，資本外流并不是太多。公司債的成本比較低，所以更多的房企選擇在國內發債。

雖然海外融資看起來很美，但不同資質房企融資也會遭遇“冰火兩重天”。財經界資深投行人士黃立沖認為，不同房企不同評級有不同的融資成本，普遍來說，海外的債權融資的人民幣成本要高200個基點。國內房企在海外融資、評級方面也比較吃虧。“同樣是評級，人民幣債的評級在國內的會高，國際評級機構的認定，評級就會低一些。因為國內評級機構對政府的認可信用是3個A，國際機構有所不同。”

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，目前海外融資成本也不具備優勢，國內企業發債甚至低于4%，那么如果再加息的話，房企更多會選擇國內融資。

黃立沖表示，在同等信用評級下，同等吸引力下，海外的融資成本是比較低的；但是由于中國企業本身的違約率比較高、房企天然的政策風險比較高，而且由于財務狀況普遍不好，實際融資成本比國內要高得多。

一二線城市房產更受青睞？

目前，一線城市以及一些重要的二線城市，房地產行業還活得比較“滋潤”，而大多數三四線城市還處于痛苦的“去庫存”過程中。

此次美聯儲加息，對這些城市的房價又有何影響？

上述金融人士表示，美聯儲加息，是對美國實體經濟資本回報率上升，那就為大多數貨幣尋找了一個新的突破口，也對房地產的資金有一定分流作用。相當于一個貨幣池往外流，對國內的房價會有一定的沖擊。但目前國內資產少但錢多，所以大量貨幣會追逐少量的金融資產。京滬房產供給比較稀缺，貨幣比較多。京滬的教育、經濟資源比較集中，所以就會吸引更多人去置業。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，美元加息的幅度不大，對于國內的房價，短線來講影響不會大。我國房價的變化，不僅僅取決于利息，不確定性導致的恐慌，對房價的影響更大。美元逐步走強，令人民幣貶值，海外資金會覺得用人民幣來計價的資產（比如房產），或許更便宜，會增加海外資金對我國一二線城市樓市的投資，也會間接促進銷售，對房價有推升作用。

黃立沖說，由于我國不斷降息，不斷減少準備金，一線城市以美元計價的房價繼續上漲，而在三四線城市加速下跌，呈現分化狀態。一線城市由于集中了全國的購買力，受貨幣影響最為明顯。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰波