SOHO中國連物管都減員16.8%，誰還敢學潘石屹轉型？

每經編輯｜楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

“這是要發債或進行股票再融資的節奏嗎？”邦爺的一位朋友在看了SOHO中國2015年的中報和年報后問。他說，尤其是SOHO的三張現金流量表，所有數據特征都是“啃老本”企業才有的。

也是，SOHO中國這家理論上應該是全行業最穩賺不賠的公司，雖然截至去年底賬面上還有5.38億元的純利，董事會甚至建議派發每股人民幣0.384的股息，但還是掩飾不住去年中報里，公司的經營性現金流、融資性現金流、投資性現金流統統為負，年報的公司凈資產也出現了縮水，現金（包括銀行存款）更是減少了34億...這些數據可真讓人高興不起來。

奇葩的現金流量表

對大部分企業來說，經營性現金流為負，都不是什么好兆頭。很多虧損、倒閉企業才會出現經營性現金流為負的現象。但是，成長性企業有時經營性現金流也會為負，那是因為企業規模擴張，需要通過融資性現金流“補血”。

在房地產行業，經營性現金流為負非常普遍。因為，這個行業到現在仍然是“擴張型”的，即使像萬科這樣的行業龍頭也還在“長個”，只不過這幾年長得比之前略緩慢些。

排在萬科后面的企業則都是處于青春期，“個”長得很快。很多原本銷售規模只有一兩百億的企業，去年的銷售規模都在三百億到四百億。因此他們的經營性現金流量表很多時候是負的，投資性現金流也很可能是負的，但融資性現金流卻一定是正的，所以總的現金流量表還是正的。

“－”、“－”、“-”

但是，SOHO中國卻不同，去年中報，它的經營性現金流量表是負，投資性現金流量表是負的，融資性現金流量表也是負的。三張表放在一起，形狀就像沒關緊的水龍頭：“－”、“－”、“－”。

這是邦爺的朋友說它是“啃老本”企業原因。

去年，SOHO中國還有124億人民幣的現金，可今年手上的現金就剩90億了。而公司的凈資產也由去年的近405億，縮水至去年底的377.22億元。有人說，SOHO中國不是剛剛從外灘“地王”項目退出嗎？應該很有錢的樣子?。?/p>

邦爺開始也是這么覺得，SOHO中國在過去一年中并沒有什么新增項目需要花錢，理應很富的。那么錢是不是都用去償還債務，減輕負債率了呢？

事實卻和邦爺猜的相反，去年末SOHO中國的負債率為47.48%，而2014年的負債率只有47.33%。再看公司的有息負債數據，銀行貸款由2014年的142億增加至去年的162.67億。

其他的負債也和前一年規模接近。只有優先票據比前一年有較大幅度減少，從2014年的60.62億，減少至16.14億。

掙得不夠利息開銷

那么，錢都花去哪了？

先看SOHO去年的經營收入：集團營業額一共9.95億元，還有其他利得、其他收入16.46億、融資收入3.8億。這些收入一共加起來26.41億。

再看開支：營業成本2.61億、行政費用2.98億、其他經營費用2.99億銷售費用6900萬還有融資費用9.26億、所得稅8.44億。

收入和稅費基本接近，如果不是因為去年還有2億多的投資物業評估增值，賬面的利潤數據還要難看。

應該說，去年SOHO中國一直在“節衣縮食”，盡量提升利潤。銷售費用由2億，減少到去年的6900萬；行政費用也由前一年的2.78億，減少至2.51億。

但是有些費用能省，有些卻是省不掉。比如銀行貸款和優先票據的利息，兩筆利息開支加起來要13億多，而一年前只有10億。

另外，企業所得稅也是一筆不小的開支。雖然，SOHO中國去年9.95億的營業額，只是前年營業額的一個零頭。但去年其企業所得稅可不比前年少多少，前年是5億，去年也有4.88億。這些還不算年度準備、以往年度準備不足的稅金。

對SOHO中國來說，不能省的錢還不少。就拿物業管理來說，前年是1800多萬，去年是5300多萬元，另外日常維護費用也有近5000萬元。這些費用基本上都是每年要花費，而且省不了的。

但在收入層面，SOHO中國卻沒有辦法那么快變出很多錢來。雖然，租金已經較前一年增長148%，但是進一步提振的空間也有限了。財務報表顯示，諸如望京SOHO和SOHO實際廣場的出租率都已經達到100％，前一年出租率64%的復興SOHO現在也已經達到94.5%，虹口SOHO、光華路SOHO這些都在大規模提升出租率。

為了省錢，SOHO中國連物業管理公司也都在減少雇員，前一年還有2083人，現在只有1733人，總雇員人數也由前一年的2735人，減少至現在的2433人，減員16.8％。

對SOHO中國來說，轉型帶來的困境，不僅僅是收不抵支，還有一系列的增長放慢等問題。

從SOHO中國的例子可以看出，中國的房地產從開發商，轉型為城市運營商的大趨勢是不錯的。但什么時候開始轉型，轉型的步伐應該多大，真得好好想想。

否則像SOHO中國這樣，一下子轉型用力過猛扭傷了身體，也許好幾年，才能重新恢復元氣。

（本評論純屬作者個人觀點，與邦地產立場無關。文中涉及對公司的調侃，純屬搞笑，莫為介懷。）

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波