中資掘金紐約房產：1/5的出海資本涌入美國 曼哈頓最受青睞

每經編輯｜張涵    

“當你還沒在曼哈頓有套房子的時候，你的生活還遠算不上成功。”紐約明星地產經紀商Fredrik Eklund經常這樣對客戶說。

如果以這個標準來算，那中國資本去年在紐約這個全球資本平臺的表現可謂不俗。在截至4月30日的過去一年中，曼哈頓地產項目外國投資榜中，有五家中資機構上排在前十五名之中，而其中安邦、中國銀行和跨富地產分別以12億美元、6億和5億美元名列前茅。

這個排名也正是當下中資出海一種隱喻：以保險資本為領先、金融行業帶動、各等級地產商及私募高凈值人士在海外進行的一場掘金盛宴：美國最熱鬧，紐約尤甚。

據商業地產服務與投資公司世邦魏理仕（CBRE）研究部數據顯示，2015年上半年，中國投入到海外商業地產的投資額同比增長約46%，達66億美元，其中流入美國的總投資額高達36.76億美元，是2014年全年投資額（19.62億美元）的1.5倍。美國成為中國房地產投資者的首選國家。

“中國人對美國房地產的熱情剛剛開始。”5月13日，綠地美國首席執行官胡剛在紐約地產街最知名雜志The Real Deal的論壇活動中這樣表示。

中資美國房地產投資：從持有到開發

綠地總裁并非首次作為紐約地產知名論壇的座上賓。從2013年中資投資曼哈頓地產熱潮開始，中資企業早就成為紐約各大房產經紀公司、開發商關注的對象。而The Real Deal還專門為開設了中國觀察（China Watch）板塊，專門實時更新中資在美地產走向。

英國老牌房地產機構萊坊（Knight Frank）發布報告稱，紐約曼哈頓是最受中國投資者青睞的海外投資目的地，而險資正在超越開發商，成為海外大宗物業交易的主角。

2013年到2014年間，中國出海的資本中大約1/5的投資都涌入到美國，主要集中在辦公室和酒店產業的投資以及一些門戶城市的房地產開發項目。紐約和加州的辦公室和酒店占了所有投資中的一半。 中國保險公司安邦保險集團在今年年初花大手筆以20億美元買下了紐約曼哈頓的華爾道夫酒店。安邦還以4.15億美元買入第五大道717號的辦公大樓。與此同時，中國銀行以6億美元購進布萊恩公園7號的大廈的40%股份。

2015年，中國在美國的直接投資總額已高達140億美元，其中在美國投資最多的五大企業包括：中國人壽保險，安邦保險，海航集團，上海城投，以及復星集團。

然而，與前兩年大規模投資酒店和商業地產不同，分析人士發現，在這些大的投資中，單純的購買已經難以滿足中國投資的需求，中企開始更多進軍地產開發領域。

2015年，中國人壽和中國平安兩大保險公司與紐約房地產開發商鐵獅門地產公司（Tishman Speyer Properties）合作投資一個波士頓項目。美國鐵獅門地產公司2014年取得該項目的地塊，計劃建設一幢13層的辦公樓和一幢9層共100個單位的公寓樓，預計今年第四季度開工，2018年建成。

中國大的財團和保險資本之外，上海城投也成為了非常活躍的力量。

2015年9月，上海城投（SMI USA）宣布與美國知名地產商Ceruzzi正在計劃一個位于520號第五大道的公寓項目，估計以10億美元出售。520號第五大道是Ceruzzi和SMI自從11個月前進入紐約市場的第二家合資項目。他們之前合作開發了在138東50街52層的酒店大樓，預計有764間客房。

萊坊注意到，與先前的主權基金、開發商、保險公司相繼主導的海外投資潮不同，當下的第四波投資潮流的主體，涵蓋了高凈值人士、小開發商、私募基金等。

比如由中國私募基金支持的紐約開發商跨富地產一年內斥資超過5億美元收購美國四處物業，專業開發商朗詩集團與當地建筑商聯手在紐約開發一座公寓樓，主要投資中國主要城市住宅項目的盛世神州基金，與美國合作伙伴一起投資了休斯頓等美國多個城市的住宅項目。

中資企業開發的公寓正在呈現良好的回報。

2015年12月，由鑫苑置業開發的位于布魯克林肯特大道429號的Oosten豪華公寓樓的一個六個臥室的公寓正在以650萬美元的價格進入合約階段，也創下這個地區的最高交易價格。 這個5000平方尺的單位，是該豪華公寓的四個復式頂樓的一個，有按摩浴缸和1500平方尺的室外空間。而且買家可以獲得飛去荷蘭阿姆斯特丹和頂級設計大師Piet Boon對屋內設計進行溝通的免費體驗。 屋內就連一個裝飾抱枕可能都是價格高昂得令人咋舌。

紐約以外的投資機會

在美國房地產市場回暖和外國投資者的涌入下，紐約的地產價格在一年間已經增高了不少，但遺憾的是，租金的價格則在明顯的減退。

5月3日晚上，美國通用集團GE房地產首席執行官Michael Pralle在紐約表示，紐約住宅樓建造過剩，需要5年的時間才能消化。據了解，在2015-2017年間，紐約新建住宅達到145000戶，但紐約大學商學院預計，僅能售出5000戶。

在這樣的情況下，更多的資本把眼光投向紐約之外。

萊坊董事及大中華區研究與咨詢部主管紀言迅表示，越來越多的中小型房產投資者紛紛投資美國紐約之外的其他一、二線城市，如洛杉磯、舊金山、芝加哥和波士頓等地。中國投資者也跟隨了這樣的趨勢。

負責世邦魏理仕美國市場的執行董事總經理Brian McAuliffe說，“中國的投資者是初涉美國的房地產市場，正在到處尋找投資機會。由于門戶城市的競爭加劇，中國投資者會不斷對其他都市，比如像亞特蘭大、波士頓、達拉斯、丹佛和西雅圖尋求機會。”

數據顯示，截至 2015年，中國客戶已經成為美國房產的第一國際買家。僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產，總價值共計約286億美元。

Brian McAuliffe還認為，“中國投資者擴大對新市場探索的同時，他們也需要對于本土化的動態有一個更加準確的理解。”

面對當前形勢，Brian McAuliffe總結了幾點在美國投資地產的建議：第一，確保留有足夠現金；第二，重組地產，使其擴大利用率；第三，避免在擁擠的區域投資，如紐約下城；第四，減少負債率以及回報預期；第五，有耐心。