成都上調預售門檻減供應量 地產江湖即將“大洗牌”

每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

6月21日，成都市政府出臺了《關于推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發展的意見》，業內俗稱成都版樓市“51條”。

《每日經濟新聞》記者注意到，該新政主要涉及科學調控市場供應、促進房產消費、支持企業發展與落實屬地責任等5大方向。

成都某龍頭房企營銷中層人士感慨地說，“提高商品房預售門檻”這一條的后續影響應該很大，估計實力不強的中小房企會吃不消。

針對火爆的土地市場，該新政提及調整土地競買保證金制度，實行按宗地交納等，試圖為高溢價率土地降溫。

從供地端為高庫存減壓

年初以來，上海、深圳等一線城市房價率先領漲全國，甚至出現了非理性的過熱勢頭。不久，蘇州、南京與杭州等長三角的典型樓市突然火爆起來，市場久違的搶房大戰再度上演。5月份以來，合肥樓市迎暴漲，摘取當月全國新房與二手房環比漲幅“雙冠王”。

成都中睿地產營銷負責人何良栩告訴《每日經濟新聞》記者，從各地情況來看，合肥樓市庫存量見底，前期供應節奏偏慢于需求量引來房價大漲，而成都樓市庫存量偏大，政府有必要調節供給端。

成都樓市“51條”，首先就是要求科學調控市場供應，控制房地產用地規模，對各區（市）縣（含成都高新區、成都天府新區）每年房地產供地實行計劃控制，如果超標將暫停供應。

按照前述新政的說法，成都樓市將對各區（市）縣房地產開發用地供應節奏實行“動態”管理。比如，該新政要求“銷售周期連續三個月高于上限的區（市）縣，暫停商品住宅用地供應”。

在動態管理上，該新政將區別對待各區域現狀，比如錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區（以下統稱為五城區）及成都高新區的銷售周期下限、上限分別為6個月、12個月。

像成都近郊的龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣，銷售周期下限、上限分別為7個月、14個月，其他區（市）縣銷售周期下限、上限分別為8個月、16個月。

除了調節供地周期之外，新政提及的供地結構調整也是一個重要抓手。新政規定，商業辦公用房過剩的片區，將調減商業用地規模和開發強度，以優化區域布局和商住比例。

此外，成都樓市新政還強調了土地集約利用，將減少或暫緩五城區和成都高新區新征集體土地用于房地產開發，進一步支持舊城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后實施力度等。

5月底，萬科以104%的高溢價率搶下成都天府新區華陽一地塊，而參與競拍者多達11家房企，現場火爆異常。此次新政要求房企按宗地交納土地競買保證金，讓其理性拍地意圖明顯。

抬高預售門檻影響幾何？

一位不愿具名的某一線龍頭房企成都公司營銷中層人士說，“成都樓市供給側方案，我沒詳細看，但有一條印象很深，就是以后申請預售證難了。”

記者看到，成都樓市新政第41條明確規定，要提高商品房預售門檻，對于房企未來新拿地開發的商品房項目，在申請預售證時，工程進度應滿足“規劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規劃地上8層及以上的需完成規劃地上建筑層數主體結構工程的1/2以上且不少于7層。”

2013年，成都市房管局曾出臺了《關于進一步加強商品房銷售管理健全房地產市場監管機制的通知》，規定預售證申請條件為“6層以下（含6層）建筑的塔樓應修至封頂，7層以上建筑的塔樓應修至規劃地上建筑層數的1/4以上。”

在成都銳理數據分析師看來，提高預售門檻對開發商的資金實力、操盤水平提出了更高的要求，若執行到位，中小開發企業的生存空間將進一步被擠壓。

“預售政策事關房企資金的回籠快慢，門檻提高之后，對中小房企影響較大，因為他們資金實力較差。”前述龍頭房企營銷中層人士表示，這更有利于專業型房企發展，他們當前融資成本較低。

日前，深圳市曾試水了一宗事先規定了必須現房銷售的用地，被業內解讀成是商品房現售制改革試水，為深圳樓市降溫的先兆。