昆山珠海拍出“地王” 武漢卻底價成交 這是土地市場分化的前奏嗎

每經編輯｜蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓

7月15日，武漢兩宗城中村地塊分別以9.6億元、26億元的底價成交。

同樣在7月15日，昆山一場歷時超過12個小時的土地拍賣，拍出了206.66％的溢價率、總價44.07億、樓面價17480元／平方米的歷史單價“地王”；在珠海，崇峰房地產開發有限公司以樓面價19050元/平方米、總地價約33.4億元、溢價率382%同樣刷新了珠海單價“地王”。

難道，一年房價漲幅20%的武漢，土地市場的熱情被連日暴雨澆熄了？

底價成交或另有原因

根據資料，洪山區新路村P（2016）062號地塊和硚口區常碼村P（2016）063號地塊，被規劃為K1、K2、K3、K4四個地塊，均為住宅、商服用地，地理位置也都為臨江、靠湖的優質地塊。在交通規劃中，2017年即將建成的地鐵7號線和規劃中的武漢市軌道交通12號線都對該區域有利好，結果卻均沒有進入競價流程，僅用時10分鐘便底價成交。

《每日經濟新聞》記者發現，目前的K1地塊現為諾亞工業園，K2地塊現為長豐永利工業園，K3、K4地塊濱臨漢江，為原航天電工集團有限公司用地。

根據掛牌文件，地塊成交后，所有地塊地上建（構）筑物均由硚口區常碼村改制后的集體經濟組織、所在區土地儲備機構實施安置補償、場地騰退。

另外，盡管拍下硚口區常碼村地塊的是是武漢地產集團的馬甲公司，但武漢地產集團的業務范圍就涉及城市基礎設施建設的業務。根據掛牌文件，這宗地塊就將涉及地鐵12號線的基礎設施用地。

無獨有偶，拍下洪山區新路村地塊的自然人吳志能，其實是武漢新路盈和置業有限公司法定代表人，而該公司的業務范圍就涉及了城中村改造。

對此，知名地產專家薛建雄認為，這兩幅地塊可能是定向拍賣，因為地上情況比較復雜，一旦場地騰挪時出現延期，將成為其他開發商無法承受的時間成本。

武漢土地市場熱情不減

薛建雄同時認為，武漢這樣底價成交土地只是個別案例，并不能指代全部市場環境。

從去年底開始，武漢的房價就進入了快速爬升期。根據中國指數研究院的數據，截至今年6月，武漢新建住宅均價已達到9910元／平方米，同比漲幅19.98%。并且，已經連續9個月同比漲幅超過10％，這個增速已經超過北京這樣的一線城市。

一起火起來的，還有武漢上半年的土地市場。

數據顯示，2016年上半年，武漢市土地交易中心共掛牌82宗地塊，1宗延期，2宗流拍，總成交金額超292億元，較去年同期漲幅達41%。總成交面積超352萬平方米，較去年同期增加60%。其中17宗土地溢價成交，占比23%，最高溢價率達378%，平均溢價率81.99%。

而在剛剛進入下半年的7月8日，武漢在同一天就刷出了三個“地王”，分別為當代節能置業以樓面價18011元／平方米、溢價率157%刷新武漢單價“地王”；正榮以樓面價15966.31元／平方米、溢價率442%刷新武昌單價“地王”；武漢中央商務區城建開發有限公司以樓面價8687.93元/平方米、溢價率256%刷新光谷東單價“地王”。

根據武漢城市規劃，2015年武漢完成城建投資1800億元，2016年計劃投資2000億元，打造城市“升級版”。目前武漢地鐵建設規模也達到世界級，同時在建11條，從今年起，一年將貫通兩條地鐵，即今年底地鐵6號線和機場線將正式通車。

正處在“經濟升級”中的武漢，從東湖科技園區、智能制造工程到國家商貿物流中心，武漢大規模的城市升級改造賦予了房地產市場更多的空間和潛力。

對于庫存不足7個月的武漢來說，房子賣得快迫使開發商瘋狂囤地，薛建雄認為，開發商仍需理性拿地，不斷被刷新的樓面價在不斷抬高房價的同時，也會增加行情下滑時的風險。