中小房企生存法則：“大而強”OR“小而美”

每經編輯｜每經記者 杜冉樂    

◎每經記者 杜冉樂

年初以來，大房企借資本之便，或拿地，或推盤，市場上難聞中小房企的聲音。如今，當調控再度來襲，樓市及房企生態再起分化。

這將是中小房企逆市反擊的良機？還是就此遠離地產江湖？《每日經濟新聞》記者觀察到，除了正源地產謀殼國棟建設之外，年初浙江義烏房企新光地產已實現借殼上市，還有一些房企高管稱，不求大，但求小而美。

中小房企的危與機

與全國化布局的大型房企乃至一線房企相比，中小房企（剔除項目公司）的項目布局更多是偏安一隅或幾個地方，其總體市場規模并不顯著，在房地產行業的影響力也較為有限。

《每日經濟新聞》記者注意到，較典型的中小房企有總部位于杭州的濱江集團、宋都股份，總部在北京的大龍地產、華遠地產，總部位于武漢的福星股份，總部位于西安的天地源，以及總部雖在北京但業務集中在重慶的財信發展等。

在當前環境下，相比非上市房企，他們都有一個較為便捷的融資通道，但除了股本融資之外，發債融資成本差異卻較大。

國慶節以來，隨著熱門城市紛紛加碼調控措施，從多個權威機構發布的監測數據來看，市場短期內明顯降溫。

針對多地調控，華遠地產董秘張全亮表示，“調控政策對銷售情況會有一定影響，但公司目前的存貨區域和結構合理，在資金方面也有所準備，總體影響不會太大。”

從拿地端來看，全國年內誕生約200宗“地王”。大量中小房企似乎與“地王”無緣，他們的主要任務是快速賣房。隨著熱門樓市突然降溫，在陳勁松看來，整體上來看，今年很可能是中國房地產階段性成交總額的最高點，明年成交總額會下滑。

中城產聯主席陳寶存告訴《每日經濟新聞》記者，房企肯定是越來越少，中小房企被洗牌主要是不好拿地，但市場遇冷之后，就有機會撿漏。

做大還是求精？

最近，大連本土房企正源地產試圖謀殼國棟建設，加速旗下房地產板塊整體上市，但隨著當前重大資產重組新規出爐，這為其資本運作計劃也蒙上了一層陰影。

《每日經濟新聞》記者注意到，該房企已布局大連、北京、南京、長沙等城市，目前在全國土地儲備多達208萬平方米。在9月30日的投資者說明會上，正源地產總經理何延龍表示，“上市是正源地產發展的戰略方向，我們不排斥和拒絕任何上市合作的機會。”

今年上半年，西北最大的上市房企天地源實現新簽合同31.92億元，較去年同比增長141.6%。按照天地源的定位，其戰略是形成以西安為中心的西部市場、以蘇州為中心的長三角市場、以天津為中心的環渤海市場以及以深圳為中心的珠三角市場的全國性戰略布局。

天地源的底氣與其上市平臺，及其戰略布局有關。最近，該房企就在籌劃17.5億元定增融資預案，其募投對象涉及4個蘇州項目和1個天津項目，以及發行年內10億元公司債與4.4億元物業費資產證券化融資等。

更多的中小房企并沒有像天地源之類上市中小房企這般幸運，既沒有上市融資平臺，也沒有提前異地布局優質項目，但他們是就此繳械出局，還是絕地突圍？

比如，重慶晶山地產正在開發中鐵晶山LOMO。其總經理陳云飛告訴《每日經濟新聞》記者，“調控對于我們來說沒什么影響，我們一直是走專業精細化、產品細分市場路線，資金暫時還沒多大影響。”

該項目為晶山地產與中鐵合作開發。按照陳云飛的介紹，運作團隊以晶山為主，掌握核心技術和土地，而中鐵負責施工修建及項目后期資金投入。

陳云飛稱，恒大、萬科等巨頭規模大，擴張快，賣得快，回款也快，但進入一個新城市，如果要做成精品，給后世留點東西，需要精耕細作，他不求做太多，但求做精，也很有人生意義。