融創拿地策略曝光：主要考慮進駐超級城市群

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每經記者 吳若凡

“僅占中國1%的城市土地，6%的人口，但產生的GDP占全國20%以上。”這是新城控股高級副總裁歐陽捷對中國城市的判斷。

在他看來，中國有許多富裕的城市，但它們基本都是“抱團”狀態，比如長三角這個“超級區域”中，蘇州、無錫、常州都是在中國富裕城市中排名靠前的，南京和杭州也是經濟繁榮的省會城市，上海則是無可爭議的金融中心。

長三角城市群之外，與其同級的城市群“京津冀”、“珠三角”也不容小覷。北京、天津和渤海灣周邊部分城市形成的“京津冀”，計劃納入人口達到1.5億；伴隨珠三角城市群的發展，它也正在匯聚一個規模達8000萬的人口集群。

此外，次級城市群，如以武漢為中心的城市群，也預計吸納超6000萬人口，中原城市群計劃納入4000萬人口。

地產長周期看人口

在中國的發展規劃中，城市聚合發展無疑是趨勢，隨之，城市群或將成為中國人口的“最大吸盤”。

“地產周期長期看人口。”在方正證券首席經濟學家任澤平看來，人的城鎮化將為城市引入大量人口，而這些人口聚集的城市，無疑也將是房地產的機遇地。

這一點，在本輪樓市調控浪潮就給予了佐證。9月30日至今，全國出臺調控的20余個城市，除北京、深圳外，重點在天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州。

它們基本都是“城市群”之中的城市，而且房價漲幅都居于全國前列。中指院數據就顯示，鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州9月房價環比漲幅在4.8%-7%，位居前十。

站在企業的角度，誰布局了這些城市，誰便更有機會搶占未來的市場。

在融創中國執行總裁兼上海區域公司總經理田強看來的確如此，他告訴《每日經濟新聞》記者，現在融創布局就不全按一二線的分法，主要還是看城市的人口和經濟實力，主要考慮進駐超級城市群，比如環上海、環廣深。

融創拿地緊盯城市群

從融創今年新增面積的情況可以看出，其土儲大都集中在北京、天津、重慶、杭州等16個重要城市，而這些城市無一例外，全在城市群中。

融創半年報就披露，截至2016年6月30日，集團整體布局21個一、二線核心城市，土地儲備約3776萬平方米，權益土地儲備共計約2472萬平方米。其中，北京區域（含北京、濟南、太原）的土地儲備為501.8萬平米，占13.3%；天津區域（含天津、西安、鄭州）土地儲備908.3萬平米，占比24.1%；上海區域（含上海、蘇州、南京、無錫、常州）土地儲備699.5萬平米，占比18.5%；成渝區域（含重慶、成都）土地儲備909.1萬平米，占比24.1%。

從融創2016年的拿地路徑也能看出，其明顯的“城市群”布局方向。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至目前，融創新進入的城市有珠三角的東莞、深圳、惠州，長三角的寧波，中原城市群的太原、西安，北部灣城市群的南寧。

值得一提的是，上半年融創在土地市場更突出的打法是“買現貨”。例如今年5月，融創以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權，并最終完成了四大一線城市的布局。

今年9月，融創斥資40億元認購金科地產非公開發行股票9.07億股，也是看重金科的土地儲備。

同樣，融創以137.88億元獲得了融科智地旗下42個地產項目，這些項目基本位于北京、天津、重慶、杭州等16個城市。

收購后，融創就對外表示，“此次交易將進一步促進鞏固融創集團的戰略布局，擴大融創集團在一二線城市的土地儲備和市場份額。”