鄭松興轉讓華南城23.2%股權 中洲控股40億港元接盤

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每經實習記者 黃博文

10月27日晚間，華南城（01668.HK）發布公告稱，公司聯席主席兼執行董事鄭松興擬最多40億港元轉讓公司23.2%股權，受讓方為中洲控股。

交易完成后，中洲控股將擁有華南城18.57億股股份（占已發行股份總數約23.2%），并將成為華南城最大單一股東及主要股東。屆時中洲控股將正式登陸港股市場，擁有A＋H雙上市平臺。

關于控制人出讓股權的因由，《每日經濟新聞》記者致電華南城，對方表示一切以公告為準。但一位華南城前員工向記者透露，前期擴張迅猛大舉圈地，項目自持比例很大，后期運營又面臨挑戰，物業空置率攀升等一些列問題正困擾著華南城，“華南城模式”正面臨大考。

中洲控股40億港元接盤

根據華南城發布公告，聯席主席兼執行董事鄭松興與中洲控股簽訂協議轉讓其持有的18.57億股，占已發行股份總數約23.20%。

公告顯示，各方同意標的股份代價為每股公司股份不少于1.80港元，及不多于2.20港元，并以現金方式支付，限制談判期為4個月。

依此計算，本次交易涉及金額最多將近40億港元。交易完成后，中洲控股將擁有華南城18.57億股股份（占已發行股份總數約23.2%），并將成為華南城最大單一股東及主要股東。

鄭松興在公告中表示，通過此次交易，中洲控股和華南城將結合各自在住宅開發領域和綜合商貿物流領域的不同優勢，形成業務協同和互補，善用AH股上市公司資源，提升雙方在行業中的市場競爭力。

鄭松興本人表示對華南城及中洲控股未來發展充滿信心，積極尋求在中洲控股的投資機會，并在符合適用的法律法規及其他規定的前提下，通過包括但不限于參與中洲控股發行A股股份等方式，以期成為中洲控股的重要股東。

交易雙方約定，建議交易完成后，鄭松興將繼續擔任華南城聯席主席兼執行董事。

中洲控股前身是深圳市長城投資控股股份有限公司，創立于1984年，1994年經股份制改造成為上市公司，擁有國家房地產開發一級資質。

中洲控股以房地產開發業務為主，范圍涉及酒店經營、資產管理、物業管理、商業管理、投資等多個領域。目前中洲控股項目位于珠三角、長三角、川渝、環渤海等全國多個區域。

“華南城模式”大考

早在2002年，香港民生珠寶總裁鄭松興聯合香港佳寧娜集團馬介璋、建業五金塑膠公司孫啟烈、力嘉國際集團馬偉武和京暉國際梁滿林4人在深圳成立華南城公司，利用當時深圳市商貿物流外遷的機會，旨在建立一個商貿物流、商業、酒店和住宅為一體的大型園區。

2003年5月，深圳華南城正式動工，作為華南城第一個項目，深圳華南城占地2250畝，總投資80億元。上述華南城前員工向記者透露：“當時土地成本只占到項目總成本的1%，初始投入不到9000萬元，到了2009年該項目累計盈利超過40億元。”

深圳華南城的成功讓鄭松興看到此模式的巨大空間。彼時正值全國商貿物流產業由市區向郊區轉移，華南城大手筆圈地造城模式，拉動地方GDP和解決就業的概念受到地方政府的支持，其開始以極低土地成本在全國跑馬圈地。

從2009年南寧華南城和西安華南城項目動工，到2015年南陽華耀城和邯鄲華耀城啟動，短短幾年時間里，鄭松興利用這一模式創造了華南城和中國城鄉股份兩家上市公司和16個商貿物流城項目。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，16個項目主要分布在西安、鄭州、哈爾濱、河南周口等二三線城市。根據中國房地產報的數據，16個項目圈地約14萬畝，總規劃建筑面積約1.4億平方米，總投資超過2900億元。

華南城項目基本由商貿物流、配套商鋪、配套住宅和酒店等四大產品構成，項目普遍占地面積大、開發周期較長。記者翻閱其年報發現，在所有開發項目中，華南城自持比例不得低于50%。

一直以來，商鋪和住宅銷售才是華南城的主要盈利模式，2015年度銷售收入占總收入的70％左右。由于拿地價格較低，再加上地方政府在稅收等方面的優惠政策，華僑城通過出售物業收回成本并盈利，以平衡持有物業的成本。

但二三線城市的高庫存讓華南城的銷售乏力，根據其2015年度報告顯示，華南城實現合約銷售66.28億港元，比2014年度的113.21億港元下滑41.15%。

在持有物業的運營上，華南城亦面臨挑戰。其開發項目均位于離市區較遠的郊區，相關配套匱乏，對后續招商運營形成持續壓力。相繼開發的東北物流城、周口華南城等空置率不斷攀升，最好的深圳華南城，“正常營業的不到30%”。

上述華南城前員工向記者透露，地方政府支持華南城模式成功的關鍵因素之一，其不僅在土地出讓金和稅收方面得到優惠，還在其他產業轉移搬遷方面獲得政策支持，這成為“華南城模式”大規模擴張的主要保障。

但現在各地拿地逐漸透明化，地方政府對華南城項目的支持力度不比以往，再加上電商對傳統商業不斷沖擊，“華南城模式”能否持續輝煌將是個未知數。

不過，作為鄭松興控制的另一港股上市平臺民生國際（00938.HK），在4月份收購重慶原萬豪酒店大樓（一期工程）之后，10月26日公告稱，擬收購上海中央商務區物業。在華南城的賣和民生國際的買之間，鄭松興做出了明確的選擇。