北京搶地太難 有開發商盯上一級市場

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◎每經記者 王杰

“自住房地塊也會搶得頭破血流。”一位開發商人士感嘆，拿地難是進京面臨的最大問題之一。二級土地市場的激烈，也讓一些房企瞄向了一級土地開發。

10月20日，珠海華發股份發布公告稱，根據10月19日北京市規劃和國土資源管理委員會網站發布的中標公告，華發股份控股子公司北京星泰通府置業有限公司中標北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一級開發項目。

11月1日，萬方發展發布公告稱，公司控股子公司與北京市土地整理儲備中心門頭溝區分中心簽訂解除協議，退出北京門頭溝區分中心一級土地開發項目。

一級土地開發的盈利狀況如何？涉足一級土地開發有無風險？房企能否一二級聯動，曲線進京？帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者展開了調查。

一級開發考驗資金實力

據了解，華發股份所獲取的項目占地面積7.6公頃，代拆用地約27.4公頃，涉及地上物拆遷約17.47萬平方米。項目主要工作包括前期手續的辦理、征地、拆遷補償的實施、市政基礎設施建設、驗收入市交易及相關后續事項。

在其公告下附有“土地一級開發項目利潤率確定表”，其中開發周期12個月，利潤上限為15%；開發周期24個月，利潤上限為14%；開發周期36個月，利潤上限為13%；開發周期48個月，利潤上限為12%；開發周期60個月，利潤上限為10%；開發周期72個月及以上，利潤上限為8%。

《北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一級開發項目招標公告》上顯示，本次招標土地一級開發投資總額全部由開發主體自籌，預計投資額為22億元。

關于項目公司未來是否會進入一二級聯動，記者曾給華發股份方面發過采訪提綱，但截至發稿尚未得到回復。

知名房地產專家陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，（在京）拿到一級開發的土地比較困難，之前在北京多為國企進行一級開發，后來也有民企加入，但由于資金需求量很大，民企開發壓力會比較大。雖然一級土地開發是對土地進行整理，但整理完的土地并不在開發商名下，所以沒有土地可供抵押貸款。土地一級開發，最初是由城投公司在做，也是財政擔保的城市開發公司。

萬方置出土地一級開發

11月1日，萬方發展發布公告宣布，公司控股子公司北京萬方天潤城鎮基礎建設投資有限公司（以下簡稱萬方天潤）與北京市土地整理儲備中心門頭溝區分中心簽訂解除協議。

對于退出一級開發的原因，萬方方面相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鑒于公司目前正在實施業務轉型及重大資產重組，需要流動資金支持，考慮到門頭溝項目的開發周期及清算時間尚不確定，為確保重大資產重組的順利實施，公司決定退出該項目的投資。

萬方發展在公告中也表示，公司目前正在轉型期，為了降低資金被長期占用的風險，保持合理的流動性，集中力量發展和突出新主業健康醫療事業，構建醫療布局核心壁壘，公司將置出土地一級開發相關業務，以滿足新業務拓展。

根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

陳寶存對《每日經濟新聞》記者表示，一級開發也有利潤，就是比較低，并且風險較高，原因是利潤不高，但貸款利息是固定的，整體融資成本不低。

一二級聯動開發：難

在北京做一級開發項目，能否實現一二級聯動，低價獲取土地資源？中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云在接受記者采訪時表示，目前規定一級開發和二級開發要分開，所以也不能在這個土地上繼續開發。有些地方政府可能為了推出某個地塊，在招標時設定一個條件，可以讓一級開發商拿地時有相應優勢。

陳寶存表示，就土地政策而言，絕不可能一二級聯動。一塊地做完一級開發后，還要進入二級“招拍掛”進行拍賣，很容易被其他開發商搶走。

首都經貿大學教授趙秀池也認為，一級開發有多種形式，一般是政府主導，國企做得比較多。在北京一二級一般不能聯動開發，除非有政策傾斜。一級開發本來就是一個拿地的方式，資金成本較大，收益比二級開發要低。

北京一位國企高管向記者透露，一般企業不介入一級開發，除了政府授權或者受政府委托。企業做一級開發的大部分風險來自政策和金融。

對于一級開發的利與弊，鄒曉云表示，一級開發不用擔心后續土地賣不出去，開發完還是返給政府，利潤率固定且比較低。一級開發的風險，在于開發商提前墊資，土地要先返給政府，賣完地再給開發商返錢。