為什么房地產經久不衰，有人給出了答案！但今天央行的表態令人意外

今年以來，全國房價又經歷了一波上漲。面對遲遲不能降溫的房地產市場，大家心中不禁升起了這樣的疑惑：

為什么人們對房地產如此熱衷，樂此不疲？

在很多人看來，城市化的大趨勢下，越來越多的人流入城市，改變了住房的供需關系；也有人認為，對優質學區房的熱衷，是人們對稀有教育資源的重視。

不過，就在昨天，有人用另一個理論解釋了瘋狂的樓市。

上海中心城區的房價跑贏貨幣增長

據21世紀經濟報道，在3月25日下午，在某沙龍上，東方證券首席經濟學家邵宇拋出來一個有趣話題：哪些投資能夠跑贏廣義貨幣的增長？

邵宇給出的一個答案是：上海四大核心區的房價。

他分析指出，從現有數據來看，1985年～2017年M2（廣義貨幣）翻了303倍，30年的復合增長率為21%。

也就是說，如果1985年你有1萬塊錢，你是萬元戶，現在相當于你的等值財富是303萬元戶左右，年化以后，每年年化增長是21%，并且持續30年，這意味著什么？意味著如果不能為財富增值、保值，每年增長21%，并且持續30年，你的錢就貶值了，這是由我們整個國家流動性的增長速度決定的。

邵宇認為，因為中國真正有市場化的房地產是從1998年開始，2000年～2017年上海四個核心區（徐匯、靜安、盧灣和黃浦）房價漲了20倍，換算成30年的復合增長率為10%（年化以后每年增長率為6%）。

但是在上海的其他區域，房價大漲也就是過去十年，大概十年漲10倍。北京、上海、廣州、深圳差不多都是這樣的。每經小編（微信號：nbdnews）在鏈家提供數據中發現，2006年1月，北京市的均價在7600元／平米，到了2016年5月，則上漲到了3.23萬元／平米，10年翻了4.25倍；北京二手房方面，2006年1月時為6200元／平米，到了2016年5月，則上漲到了4.03萬元／平米，十年翻了6.5倍。

你也許會問，上海核心區的房價30年年化增長率才6%，怎么又說跑贏了廣義貨幣貨幣21%的增長率呢？

邵宇解釋說，（這是因為）大多數買房者都是加了杠桿的。如果全款買房，收益只有6%而已，如果加了杠桿的話，首付兩成就是5倍杠桿，最后結果是23%。這就是為什么核心城市跟核心區域的房價經久不衰、永遠不敗的道理。

大城市的部分房價能夠經久不衰，甚至在能跑贏M2的增速，因此有人提出了“貨幣寬松導致樓市泡沫”的問題。

對于這個問題，央行行長周小川今天（3月26日）在博鰲論壇上予以了回應。

據證券時報報道，周小川表示，不能說貨幣寬松政策造成通脹和資產泡沫，這其實不是預期的后果；經驗表明，當貨幣政策寬松的話，很可能會導致更高的通貨膨脹，或者導致某些資產泡沫，金融市場或者房地產市場，或者其他資產泡沫，但人們還是需要做取舍，還是要關注康復、經濟復蘇這一面。

這些東西也跑贏貨幣增速

難道只有投資一線城市最好的房子才能讓自己的資產不貶值嗎？

其實早在2016年11月，邵宇也發表了一次類似的演講。據第一財經報道，在那次演講中，邵宇還給出了另外3個長期以來復合增長率超過21%的投資。

首先，據他的分析，1990年～2016年冬蟲夏草的價格翻了145倍，從有數據的1990年開始，到最高峰的2013年，3500根的冬蟲夏草從大概每斤150塊錢一口氣漲到21萬。換算成30年的復合增長率為22%，勉強趕上M2的增速。

每經小編（微信號：nbdnews）在中藥材天地網上發現，目前一公斤3000條、產自西藏的冬蟲夏草價格為13.5萬元／公斤，即一條大約45元，最近一年價格上漲了22.73%，而在上世紀80年代，國內市場冬蟲夏草平均價格為每公斤1000元左右。

▲數據來源：中藥材天地網

不過，冬蟲夏草有一個缺點，它不耐儲藏，不能買一大堆放在家里。

第二個跑贏了M2增速的是什么？是上海的車牌。

邵宇指出：

上海車牌2001年第一次進入標準市場化拍賣，當年12月拍出了“宇宙”最低價，一張車牌100塊錢。數據顯示，從2001年到2017年，上海車牌牌照價格增速兇猛，價格翻了882倍，換算成30年的復合增長率為25%，略高于M2的增速。現在一張上海牌照最新的成交價是88860元。

但是現在你肯定也沒有辦法買一張車牌號在家里，因為這是被禁止的。

最后一個跑贏了M2增速的就是股票了，而且是騰訊的股票。

邵宇在演講中說，“騰訊應該是二級市場的良心之作，它剛剛上市時的股價是4.5元人民幣/股，最高的時候漲到750元人民幣/股，2004年～2017年股票價格翻了222倍，30年的復合增長率21%。”

每經小編（微信號：nbdnews）發現，騰訊2004年上市時招股價僅3.7港元，在2014年3月7日，騰訊股價則是達到646港元之高。2014年5月，騰訊實施了一次拆股計劃，1股將變為5股。拆分之后，騰訊股價將從500港元的水平，降低至100港元左右；投資買入的門檻，相應地從5萬港元大幅下降至1萬港元。自2014年拆分至今大約兩年時間，兩年中騰訊控股股價又漲到了225港元/股，并在近期連創新高。

但邵宇指出，有一個很不幸的消息：

馬化騰先生自己在6.5元的時候拋了很多。極少類高速成長的股票能夠滿足你的要求，當然我們必須把眼光放得更長遠一點，不能光看二級市場，因為在二級市場上以炒股為生，做到年化21%的收益并且持續30年，活著的人只有一個，就是巴菲特先生。

從邵宇的講演內容中可見，普通人的財富要達到21%的30年年化增長率是非常不易的，因為達到這一水平投資標的非常少。

眾所周知，2008年美國陷入金融對全球造成了巨大影響，為應對危機，各國央行都采取了相對寬松的貨幣政策，使得貨幣增長速度加快。可是，就在今天，央行行長周小川的一番話非常值得注意。

在今天（3月26日）的舉行的博鰲亞洲論壇“貨幣政策的’度’”分論壇上，周小川表示，全球經濟復蘇進程曲折，不能過分依賴貨幣政策，應該對再通脹保持充分警惕。

據證券時報報道，周小川說，在中國，過去為了應對全球經濟危機，中國的貨幣政策是適度擴張的貨幣政策，但是在2010年年底的時候，中國已經回到謹慎的貨幣政策。他指出，全球經濟的復蘇會經過很多曲折，是一個漸進的過程，因此貨幣政策也需要逐漸改變，變成比較審慎的貨幣政策。他認為，這個方向需要看到貨幣政策限度，要認真去考慮什么時候如何離開貨幣政策寬松的周期，這是一個非常大的挑戰。

同時，周小川還表示：

在某些期間，我們會強調結構改革以及其他長期的發展戰略，會發出信號告訴人們不要太依賴于貨幣政策，但是這個信號的發出是很重要的。