樓市風向突變：孫宏斌對市場預期“非常悲觀”，萬科提升存貨跌價計提

每經編輯｜黃博文    

每經記者 黃博文

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策基調下，全國樓市進入調控強化周期。近期密集的房企業績披露期，部分房企大佬直言對后市的悲觀。

今日融創董事長孫宏斌在業績上表示對市場預期非常悲觀，稱本輪調控會超過任何想象，“我們對市場是非常非常悲觀的，融創從去年十月份開始基本上就不拿地了”。

對行業趨勢把握精準的萬科也在2016大幅增加存貨跌價，計提至13.75億元，創出歷史新高，涉及12個項目，分布于11個三四線城市，萬科管理層在業績會上回應此項準備是基于審慎的財務策略。

萬科存貨跌價計提創新高

在外界的印象中，“并購王”孫宏斌對做大規模有著強烈的渴望，但在次輪調控周期，他竟然也“悲觀”了。

3月28在香港舉行的業績發布會上，融創董事長孫宏斌表達了他對市場的擔憂：“我相信這輪調控影響會特別深遠，政策越來越收緊，限價越來越嚴格，對下半年乃至明年影響會特別大。融創從去年10月1日開始，就暫時停止在公開市場買地。”

孫宏斌進一步解釋了他的邏輯，現在買地唯一邏輯就是將來房價還要暴漲，但按照現在政府限價措施，房價暴漲這個邏輯是不成立的，所以現在買了貴的土地，你就會虧錢；貨幣政策收緊、利息增加，企業的現金流會很緊張，這個行業風險在放大。“這輪調控嚴厲程度會超過任何人想象的，我對這個市場是非常非常悲觀的”。

在過去的一年，融創全年合同銷售增長121%，達到1500億元，尤其是權益合同額歸屬融創銷售額到1040億元，行業排名上升到第七位。

不同于孫宏斌的高調發聲，一向對行業節奏把握準確的萬科已經付諸的行動更受外界關注。《每日經濟新聞》記者注意到，萬科2016年度報告中“存貨跌價計提”達13.75億元，創歷史新高，較2015年底增長82.3%，上述跌價準備項目主要集中在煙臺、烏魯木齊和唐山等二三線城市。

計提存貨跌價準備是常規的會計處理，一般會維持穩定，計提的項目跟城市有關，但更與項目自身的資質有關。萬科2016年計提的唐山、溫州項目，2015年就已經在財報中做同樣的處理。

但此項安排背后的判斷依然不能忽視，梳理發現，2008年萬科存貨跌價準備從1197萬元迅速增加至12.41億元，彼時國內連續3次上調存款準備金，國家稅務總局、國土部紛紛對購房個人所得稅、小產權房政策作出調整，樓市出現量價齊跌。

2009年開始樓市上漲，當期萬科存貨跌價準備金額下調至6.25億元。直至2015年，萬科存貨跌價金額維持在7.54億元，并于2016年再次上調至13.8億元，這一金額已超越2008年時水平。梳理上述數據，樓市政策一松一放之間，萬科存貨跌價金額會做出相應調整。

對此，萬科首席財務官孫嘉表示，萬科基于審慎財務策略，將項目歷史售價、最新售價和周邊售價，與項目已發生和未發生成本兩相對比，之后合理計提準備；2016年，萬科新增存貨減值準備合計約8.4億元，涉及一個老項目和六個新項目。

“我們認為存貨減值是基于市場情況和審慎性財務原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹慎態度，因為這些項目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹慎態度。”孫嘉說。

安信證券分析師陳天城向《每日經濟新聞》記者表示，高房價、強調控最終會影響交易情緒。目前三四線城市銷售轉好，是流動性從一二線溢出，為去杠桿去庫存服務；但當庫存轉入居民手中時，未來3年以后交易會很艱難，因此對更長周期內的三四線樓市不抱樂觀情緒。

現金流比以往更珍貴

未來行業機會在哪里？萬科在致股東信里說：“有時候，幸福與憂慮的邊界并非那么清晰”。

萬科在年報中表示，“按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮化空間。隨著新型城鎮化戰略的實施，近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態，成為永久市民。 這些新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現象短期內并不會消失。

在3月28日業績會上，恒大總裁夏海鈞表示房地產企業不會萎縮。行業10萬億元的規模基本固定，現在前10大發展商占比20%，未來10大開發商的占有率將達到40%；大的龍頭企業業績增長，集中度不斷增長，前10的門檻將達到4000億元，甚至達到6000億~7000億元的規模。他強調，未來行業會加速優勝劣汰，并購提速。

在近期房企的業績會上，每家都在著重強調低負債和現金流，因為這意味著未來將有能力加大并購整合。

萬科財報顯示，萬科2016年經營性現金凈流入約396億元，年底持有貨幣資金約870億元。萬科董事會秘書朱旭稱，資金充裕既可強化風險抵御能力，也令公司能更主動應對市場波動，發掘潛在的項目獲取機會。

在朱旭看來，2017年隨著行業回歸理性，其它房企前期高價獲取的項目，部分存在并購機會。她表示，萬科將會關注土地存量市場的合作機會，借助資金優勢，發掘、盤活優質項目資源。

萬科總裁郁亮在業績會上說：“我們可以幫助困難企業共渡難關，這是行業龍頭應有的責任，這個時候留點現金是有幫助的。”

2016年碧桂園去化及回款水平進一步提高，年報顯示，2016年碧桂園銷售樓款現金回籠約為2841億元，回款率約為92%，凈經營性現金流約為人民幣415億元。此外，碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌表示，碧桂園已在報告期內償還完畢所有永續債。

3月28日恒大財報顯示，恒大集團期末現金余額達到人民幣3043.3億元，為上市以來最高水平。憑藉與國內大型商業銀行的穩定合作基礎，期末未使用銀行授信額度達到1383億元，連同期末3043.3億元的現金余額，集團可動用資金合計人民幣4426.3億元。

梳理發現，近兩年中國的龍頭房企，負債率越來越低，比如中海地產，手里握著1500多億港元的貨幣資金，凈負債率低到了7%，萬科現在的凈負債率不到26%。

除了萬科、中海外，華潤置地目前的凈負債率是23.8%，就連碧桂園，去年的凈借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

在不少房企看來，并購將是未來的機會。今日招商蛇口舉辦的網上業績交流會上，招商蛇口總經理許永軍表示，今年公司發展方面一項很重要的工作就是要做并購，退出房地產的央企和地方國企是重點關注的對象。