房企前4月融資超千億仍低迷 永續債再受寵恐提高實際負債率

每經實習記者 舒曼曼

每經編輯 楊軍  

去年“9·30”政策調控以來，房地產融資渠道不斷收緊。

中原地產統計中心數據顯示，2017年前4個月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等方面的融資合計僅1113.1億元，延續了2016年下半年以來的低迷狀態。

在此背景下，房企不得不另尋“錢途”，轉而追捧高成本永續債。目前，首開、碧桂園、融創、金科等近20家房企將永續債作為一種新的融資工具。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，作為上市公司要秉承現金為王，必須加大融資力度和現金儲備。

房企資金面持續緊張

在現金為王的時代，誰掌握現金流誰就掌握了主動權。

過去兩年的銷售向好為房企帶來了較多的現金回流，貨幣資金的充裕在一定程度上沖銷、弱化了持續加杠桿的風險隱患。

億翰智庫發布的房企融資活動現金流量凈額TOP10顯示，不少房企融資活動現金流凈額有較大增加，其中恒大的現金流為2731億元排名第一，融創中國以592億元排名第二。

億翰智庫數據還顯示，2016年前三個季度，融資窗口放開，房企發債成本整體在2.9%~8.2%之間，平均成本僅4.6%，2016年全年，房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元，首次突破萬億，同比同口徑上漲26%。但隨著四季度以來政策的收緊，全行業發債量出現斷崖式下跌。

隨著監管收緊以及金融“去杠桿”政策的逐步推進，房企資金面持續緊張。盡管如此，由于渠道收緊，融資成本增加，包括萬科、金地在內的龍頭房企，不得不先后取消了債券融資計劃。

今年4月以來，金融街、金地、電建地產等房企先后刊發公告稱，取消中期債券的發行。與此同時，龍頭企業萬科也于4月27日宣布取消15億元債券發行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期商業銀行還在收緊各類融資政策，這會對房企的后續戰略擴張形成較大的擠壓。所以從趨勢來看，房企的短期資金缺口或將增大，后續類似股權質押等現象會增加。

在公司債方面，5月23日與24日，招商蛇口、奧園集團15億元公司債申請顯示為“中止”。此前，保利、龍湖地產、招商蛇口等一線優質房企中，擬發公司債也有被終止的先例。

前兩三年利息成本較低

繼1月和4月之后，國內某千億級上市房企于5月23日再次發行本年度第三次永續債，募集金額不超過30億元，用于公司及公司下屬子公司的產業園區開發建設，2017年以來,該上市房企共發行永續債65億元。

分派利率方面，每個投資期限屆滿后的次日（“重置日”）起（含當日），投資收益率應重置，每次重置后的年化投資收益率應在前一個投資期限所適用的投資收益率的基礎上躍升300個基點（即 3.0%），即滿2.5年后，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎上加300個基點（3%），以此類推，直至年利率達到“初始投資收益率+12%”。

克而瑞分析稱，永續債往往在前2~3年利息成本相對較低，此后則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償盡債務還是可以實現的。但永續債并非真正意義上的股權投資，而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續債被計入負債，房企的實際負債率大幅度提高。

無獨有偶，5月24日，龍光地產向機構投資者發行3.5億元永續債，自發行日（包括該日）起至2022年5月31日期間，每年將為7%。龍光地產解釋稱，該永續債的用途將用作若干現有債務的再融資及一般企業用途，或會因應市況變化而調整其計劃。

克而瑞統計數據顯示，2016年中期末，加上永續債之后，65家房企的總有息負債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業擁有永續負債，總計1726.82億元，同比增加109%。恒大在2016年中期以永續債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，截至2017年5月恒大償還50%的永續債，金額為561.8億元，計劃年內償還70%；第二名的碧桂園在2016年中期擁有永續債166億元，同比暴增517.01%，碧桂園首席財務官吳建斌此前表示，截至2016年4月，碧桂園已還清30億元的永續債，余下的166億元也將在年底逐漸還清。截至2016年12月31日，碧桂園已全部償還永續債。

此外，融創中國2016年中期永續債規模為68.25億元，截至2016年末增長至99.57億元。截至2017年一季度，首開股份新增永續債30億元，共擁有永續債99.85億元，金科股份共擁有永續債27億元。

早前，融創中國董事會主席孫宏斌曾表示，未來資金將是企業的重點，“現在多借點錢，最好借的時間長一點，可以穿越周期。”