不再價高者得！土地拍賣進入新模式

6月6日，萬科以總價25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年，拿下廣東省佛山市南海區桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊。

6月5日，杭州主城區競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。

6月2日，南京掛出11幅地塊，同時取消土地競拍搖號，改為競爭保障房建設面積。

進入初夏，土地拍賣市場風向突變，從過去的競拍地價，到競拍自持面積或保障房面積。一些業內人士表示，從多地控制地價的措施來看，用意非常明確，就是防止“面粉價超過面包價”，堵住炒房者的“房價隨地價上漲”的預期。

多地要求自持

從多地的土地拍賣情況來看，自持似乎成了一個標配。

6月6日上午，經過近40分鐘的現場競價，萬科以總價25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年，拿下佛山桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊。這意味著萬科將變成房東，以后主要靠租賃盈利。

6月5日，杭州拍賣主城區的下沙、三塘、濱江三幅宅地，第一次報價溢價率就達到70%，直接跨過現房銷售，進入自持比例的競爭。三幅地塊的勝出方分別是金地、中冶和保利，自持比例分別達到41%、36%和36%。

同日，天津市掛出面積為229354.1平方米的地塊出讓，要求競買人在接受75億元掛牌起始價和配建5萬平方米棚戶區改造安置商品房的條件下，直接競報自持住房建筑面積，不再競報土地價格。

據統計，目前至少有10多個熱點城市開始限制地價，要求開發商自持一定的比例。業內人士表示，自持對開發商來說是一個不小的挑戰，考驗著未來的盈利模式和能力。

競爭保障房建設面積

有的城市在要求開發商自持的同時，還要求建設一定比例的保障房等。

6月2日，南京市規定，當住宅、商業地塊溢價超出45%時，超出部分不計入房價成本，競價達到最高限價的80%，申領銷許需達到相應條件。當網上競價達到最高限價的90%時，商品住宅必須現房銷售。達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建筑面積，每次保建面積200平方米，認建面積最多者為競得人。

珠海市本月初也開啟了土地拍賣全新模式。與傳統“價高者得”的模式不同，許多地塊由競價轉為競配人才住房或公共租賃住房面積。此外，為了吸引產業進駐，部分地塊還限制10年不得交易，只能賣給拿地企業員工。而在珠海西區，政府還對部分地塊作了投資強度和營業額規定。

5月26日，上海出讓位于臨港蘆潮港社區和奉賢區奉城鎮的三幅地塊，起價22.1億元，最后分別被保利、中建、中海三家央企獲得，總成交價29.3億元。其中，奉賢區地塊和臨港地塊被要求建設5%的保障房（合計約7282.54平方米）無償移交給政府，奉賢區地塊還需自持15%的住宅（17151.12平方米）作為廉租房。

降溫土地拍賣市場

熱點城市的土拍措施，目的是給火熱的土地拍賣市場降溫。

一位業內人士告訴記者，當城市土地越來越貴時，房價也會越來越高，又會有更多的資本流入，搶奪下一波利潤。如是循環，城市陷入了地產無盡的狂歡和迭起的高潮中，不能自已。地方政府在享受市場高潮的土地財政后，也會感受到退潮后的無力。

同時，越來越高的地價對房企也是很大的壓力。別看開發商拿地動輒幾十億元甚至上百億元，實際上自己拿出的真金白銀并不多，大多是借用各種金融杠桿手段籌措。一旦政策收緊資金流動性，開發商的資金鏈就容易出現問題。

有業內人士認為，目前，一些熱點城市主動加推土地、競拍自持、競爭保障房建設面積等，這些措施都會給土地拍賣市場降溫，將對樓市健康發展有著良好的作用。

業內人士預計，目前熱點城市的土拍模式，將會在其他房價上漲過快的城市推廣和使用。

（來源：上海證券報，記者：劉向紅）