南昌9地連拍頻現高溢價 本土房企與外來大鱷“貼身肉搏”

每經編輯｜余冬梅

每經實習記者 唐潔 每經編輯 余冬梅

6月年中將至，南昌土拍市場風起云涌。6月7日這一天，南昌市南昌縣迎來超大規模9地連拍，總用地面積達到357.7畝，出讓總地價達20.52億。9幅拍賣土地中，7幅土地被本地房企收入囊中，其中6幅土地溢價率超過280%。一家本土房企甚至連拿3幅土地，競爭激烈，可見一斑。

就當前南昌而言，一方面是本土房企在土地市場發力，另一方面則是品牌房企的強勢進入。《每日經濟新聞》記者注意到，2016年恒大、綠地、中海三家房企拿地金額占據了南昌土拍市場的前三甲。此外，2016年南昌新進的品牌房企還包括安徽文一地產、融創中國、富力地產等，而年初碧桂園一舉投下2個億進入南昌象湖新城。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從今年的市場情況來看，不管是一級市場的招拍掛還是二級市場的收并購，品牌房企拿地速度不會減慢，將進一步加大行業整合和洗牌的力度，品牌房企和地方房企的較量仍將持續。

9幅土地中本土房企拿下7幅

南昌縣本次土拍的9幅土地中，有7幅土地被南昌本土房企拿下，其中一家叫做南昌盈宏實業的開發商一口氣拿下3幅土地。3幅土地均屬于商住用地且全部來自蔣港鎮。

上述3宗地中面積最大的是23號土地，該地塊位于蔣巷鎮高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.2，地塊出讓總面積87.96畝，總價4.53億元，樓面價3512元/㎡，溢價率高達344%，其他兩幅土地是22號和25號地塊。

22號地塊創造了當天土拍的最高溢價率357%，該地塊位于蔣巷鎮高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.0，地塊出讓總面積44.92畝，成交總價為2.44億，樓面價為3668元/㎡。25號地塊位于蔣巷鎮高梧村蔣巷西大道以西，容積率約2.2，地塊出讓總面積18.8畝，成交總價8307萬元，樓面價3014元/㎡，溢價率281%。

此外，一家叫做江西飛鴻置業的開發商入得兩幅土地。兩幅土地同樣來自蔣港鎮且也是商住用地。兩地塊相鄰，位于蔣巷鎮高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.2，其中20號地塊最終成交總價為5323萬元，地塊出讓總面積11.86畝，樓面價為3062元/㎡，溢價率287%。 另21號地塊容積率約2.2，地塊出讓總面積4.40畝，‍‍最終成交樓面價為3007元/㎡，‍‍溢價率280%。

此次土拍以底價成交的是19號一則住宅用地，出讓面積僅為4.07畝，地塊位于南昌縣城北路以南，蓮西大道以西，天倫華庭小區以北，容積率約1.6~2.0，最終被南昌銀城地產以2849萬元拿下，樓面價在此次土拍中最高為5250元/㎡。

另一則純住宅用24號地塊，由江西豐盈閣實業獲得，該地塊位于江西新聞出版學校對面，靠近豫章大橋。地塊容積率約1.8-2.2，地塊出讓總面積21.46畝，成交總價1.37億，溢價率299%，樓面價4350元/㎡。

張宏偉表示，目前品牌房企進入地方市場的節奏越來越快，對地方市場的主導作用也越來越大，本地房企要保住在市場中的地位首先就是有一定的土地儲備，因此部分本地房企在這個階段中為尋求發展積極拿地。

兩宗宅地未來限價9000元/㎡

當天下午，唯一有限價要求的26號和27號住宅地塊開始拍賣，兩地容積率均為2.5，綠化率均≥35%。其中，26號地塊被來自廣州的富力地產競得，位于南昌縣范圍內匯仁大道以南，撫生西路以東，總成交面積80.79畝，總成交價為5.06億，溢價率為4.3%，樓面價3756元/㎡。這也是富力自5月10號拿下紅谷灘新區一幅商住用地后在南昌再次拿地。

27號地塊位于南昌縣范圍內匯仁大道以南，銀湖中路以西，文山一路以北。該地塊由悅泰發展有限公司以4038元/㎡的樓面價競得，溢價率為12%，總成交價為5.28億元。總出讓面積78.45畝。

根據規劃設計要求，兩地塊將進行嚴格限價，要求住宅銷售價格不超過9000元每平方米。掛牌文件還要求該宗地競買保證金、出讓金必須以全額外資繳納，建筑設計嚴格按照綠色節能建筑標準，綠色建筑要求進行規劃設計。

張宏偉認為，限價一方面是迎合目前部分調控政策的內容，避免房價出現大幅度波動。從另一個角度來看限價對房企的成本控制能力和開發能力的是一個絕對考量。誰有足夠的資金，誰能承受這樣的價格壓力誰才能抓住市場。