房地產長效機制“源頭活水”從何來？ 多項新政刺激供給側持續發力

每經編輯｜吳抒穎    

每經實習記者 吳抒穎 每經實習編輯 張楊運

在“2017博鰲房地產論壇”上，多名經濟學家、房地產商均對構建房地產市場的長效機制表達了自己的觀點，其中供給側發力、盤活存量資源和調整稅負設置被多次提及。

而此前2017年4月25日國家決策層提出“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”后，如何穩定房地產市場、堅持政策連續性穩定性就成為了業界關注的焦點。

隨著“共有產權”、“租售同權”等一系列政策的落地，長效機制已經雛形初顯。“不需要期待長效機制的到來，因為它已經在路上。”鏈家研究院院長楊現領如是認為。

發力供給側

“要增加中心城市群或者以中心城市為核心的大都市群現有的供給，不是把大量的土地開發能力放到已經沒有太多人流入的三四線城市。”中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松拋出了這樣的觀點。

合理增加土地供給，這是業界的共識，也是地方政府發力供給側不斷強調的方向。以廣州為例，廣州市住建委指出，今后五年（2017-2021年）初步計劃年均供應住宅用地約5-6平方公里、可建面積約1250萬-1500萬平方米，較“十二五”期間增加近兩成。

而將視角轉向四大一線城市，今年以來土地供應也已經有了較大幅度的增加。據中原地產研究中心統計，今年上半年，一線城市合計土地供應規劃建筑面積2738萬平方米，同比上漲了57.3%。

發力供給側的另一個方向則是增加住房供應，尤其是具有居住屬性的住房。近日，北京住建委宣布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據該辦法，北京擬新推“共有產權住房”，“新北京人”獲得共有產權房的比例不低于30%。

遠洋集團董事局主席、總裁李明評論稱，“這個政策的出發點是解決剛性住房需求的難題，產權從設計時就是清晰的。抓住了產權清晰這一根本，便于未來長效機制的對接。”

其他城市也著力增加保障性住房供應。深圳市規土委公布的數據顯示，“十三五”期間，深圳市籌集建設人才住房和保障性住房40萬套。而“十二五”期間，這一數據為11萬套。

盤活存量資源

過去一年，在政策的鼓勵下，租賃市場迅速崛起。這被業界認為是構建房地產市場長效機制行之有效的舉措。

“‘房子是用來住的’在經濟學上的意義是調動存量資源，提高存量資源的利用效率。要加快發展租賃市場，因為它是讓物和人、資源和需求更有效結合起來的重要組成部分。”中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮指出。

最近多地的工作重點也強調應加快發展住房租賃市場，并已經有一些具體的政策出臺。過去半個月，廣州等城市相繼推出“租購同權”政策；鄭州、揚州等多城市也明確提出了“租房落戶”。

在業界看來，未來中國的特大城市，租賃市場將成為主流。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷認為，未來租賃住房將主導超大、特大城市的市場，且未來住房的總量只會緩慢增長，更多地提供租賃住房。

部分地方政府已經開始發力租賃市場。成都于近日出臺的《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》（下稱“方案”）中提到，到2017年底，要組建或改建3家-4家國有住房租賃公司；將逐步把現有政府及國企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業管理，力爭到2020年，發展規模化租賃企業不低于50家。

調整稅負設置

如何調整稅負設置來構建房地產市場的長效機制，征收房地產稅和租賃市場減稅是最受關注的兩個議題。

“需求側最重要的長效機制就是房地產稅，就是住房的保有成本。提高你的保有成本，這就是房地產稅的最基本原理。”呼吁出臺房地產稅多年的著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱在“2017博鰲房地產論壇”上再次指出。

與他持有相同觀點的是陳淮。陳淮認為，房地產稅努力提高了持有環節的稅負，而且它具有很多重大的意義，其中的一條是提高存量資源的利用效率。

如何征收房地產稅，樊綱也給出了自己的建議。他認為應借鑒中國改革的寶貴經驗：雙軌過渡，新房新辦法，老房20年過渡。“老房子錢已經交過一輪了，交的稅有20年的時間折現大概都折現沒了，20年之后再征房地產稅，對那些老房子是合理的。”

而在租賃市場，陳淮則認為，如果老百姓把存量住房租出去，則應該在稅負方面給予稅率的優惠。他認為，這符合“房子是用來住的，并不僅僅是不要炒作”的定位。

同時在這一方面，也已經有城市走在前頭。上述方案中提到，成都對個人出租住房的，由按照5%征收率減至按1.5%計算繳納增值稅。

“哪怕你有三套、五套房租出去讓人住，就應當受到政策鼓勵，而不是限制。”陳淮強調。