年末沖刺“瞻前顧后” 房企加速供貨謹慎補倉

年終倒計時階段，不論是在新房銷售市場，還是在土地市場，房企進入了沖刺狀態。

據上市房企11月銷售月報數據顯示，萬科、恒大、融創等龍頭房企今年1月至11月的銷售總額均創下歷史新高。其中，萬科、恒大離5000億元僅一步之遙，融創前11個月的銷售金額同比大增132%。不過，作為行業標桿，萬科、恒大11月單月銷售額環比雙雙下跌，萬科已是連續兩個月環比下跌，整個行業的銷售頹勢可見一斑。

作為慣常的“沖刺月”，預計在12月份，各房企將加大推盤力度。與此同時，年底土地市場也出現“翹尾”，多地密集推地，尤其是二線城市，地方政府加大供應、開發商適時補倉的意圖明顯。但今非昔比的是，供需兩旺之下土地市場依然保持理性，底價、低溢價成交是土拍市場主流。

銷售顯頹勢房企年末加速供貨

萬科昨日披露，11月份實現合同銷售金額347.5億元，同比升17.92%，環比減少5.54%。這也是10月份之后，萬科月度銷售額再現環比下降。今年10月，萬科單月實現銷售金額367.9億元，較9月份減少了95.3億元。

同日披露的恒大地產銷售月報也顯示，11月份，恒大取得合約銷售金額480.6億元，同比增長約50%，環比減少約15%。今年前11個月，恒大累計實現合約銷售金額約4704億元，同比增長約35%。

地產巨頭中，風頭更勁的是融創。11月單月，融創實現新增預訂銷售金額508.6億元，同比增長120%；合同銷售金額494.3億元，同比增長120%。截至11月底，融創在年內實現合約銷售金額3019.4億元（其中，合同銷售金額為2978.5億元，預訂銷售金額為40.9億元），同比增長132%。

對于萬科、恒大兩巨頭月度銷售數據環比雙雙下滑，業內人士認為，這并非偶然。上海易居房地產研究院的數據顯示，11月份，50城新房成交面積環比微增3%，同比減少13%，已連續9個月同比減少，全國房地產市場銷售頹勢逐漸顯現。值得注意的是，今年上半年，支撐整個行業銷售的三四線城市市場已出現明顯疲態。易居的數據還顯示，11月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為861萬平方米，環比減少5%、同比減少9%。環比數據回調，說明三線城市已告別過度火熱的局面。

針對銷售數據的下滑，萬科曾在11月7日舉行的月度經營數據電話會議中解釋稱，10月推盤相對9月要少一些，去化率則持平。但按過往經驗，萬科相信，今年最后兩個月的推盤量將會比9、10月份多。

事實上，在年末的沖刺月，開發商無一不鉚足了勁加大供貨。據各地數據顯示，深圳、天津、長沙、杭州等地均在11月底至12月初迎來一波供應小高峰，新房批售速度明顯加快。

各地密集推地房企“理性”補倉

不僅是新房銷售市場在“沖刺”，近兩日，多地集中掛牌出讓土地，各地政府也在加大供地力度。其中，石家莊土拍12宗地塊“收金”31億元，武漢集中推出24宗土地，濟南市掛牌出讓21宗土地，成都、廣州各再推3宗土地……

對開發商來說，這無疑是本年度最后一餐“饕餮盛宴”。然而，與此前不同的是，各地土拍市場雖供需兩旺，但幾無高溢價地塊出現，多數以底價成交，蘇州等此前大熱的城市甚至出現土地流拍。11月末，蘇州吳江區10宗地塊出讓，其中2宗地塊因無人競價遭遇流拍。11月中旬，蘇州也曾一次性推出8宗位于核心城區的地塊，5宗以底價成交。12月1日，成都天府新區出讓5宗558畝商服用地，也均為底價成交。

不僅是蘇州，11月，全國土地市場降溫整體上較為明顯。據克而瑞地產數據監測，11月，300城經營性土地成交1961幅，環比下滑16%；成交建面16496萬平方米，環比微增3.7%，同比下滑2.6%；成交總價3235億元，環比不升反降16.6%，且同比下滑9.2%，市場總體量升價跌較為顯著。土地成交均價持續下降，11月份，成交均價1961元/平方米，成為年內最低成交均價，環比下降20%，同比降低6.8%。溢價率方面，11月，土地拍賣平均溢價率為23.0%，環比下降1.7個百分點，在上個月已低位運行的基礎上再度下降，刷新年內平均溢價率最低值。

克而瑞房地產研究中心認為，溢價率走低究其原因主要有幾點：一是地方政府依據去年火爆的成交行情抬升了地塊底價；二是最近樓市成交不振也使得房企的投資趨于理性；三是地塊出讓的限制條件越來越多，比如競報自持比例、配建保障房等；四是受“限價”因素影響，房企的投資測算已不能按過去每年的房價增長率為依據，而是要基于當前的“合規”價格，房企不得不嚴控拿地成本。“此外，2016年各地高價成交的‘地王’項目目前僅有一成開盤，不少項目面臨開盤即虧的窘境，客觀上也降低了開發商的拿地熱情。”易居中國執行總裁丁祖昱表示。

(來源：上海證券報 記者 朱楠)