蘇州新年首拍地：20宗地吸金166億 綜合溢價率不到14%

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每經記者 程成 每經編輯 魏文藝

1月8日至9日，蘇州市迎來今年首次土地出讓，共推出20宗土地，其中11宗住宅用地，9宗商務、商業用地，總起始價約146億元，總規劃建筑面積約129萬平方米。最終，20宗土地全部成交，總成交價約166.6億元，綜合溢價率約13.9%。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次土地出讓也是自2017年11月16日以來蘇州市區再次出讓住宅用地。在上次土拍中，蘇州市區成功出讓8宗住宅用地，吸金206億元，綜合溢價率僅2.1%。此次出讓的11宗住宅用地占地面積51萬平方米、總規劃建筑面積101萬平方米。按照規劃，蘇州市區（不含吳江區）2018年將供應商品住房用地6000畝，約400萬平方米。

多宗宅地近底價成交

值得注意的是，本次出讓的11宗住宅用地中，多宗以近乎底價成交。其中位于高新區滸墅關區域的3宗住宅用地，均以0溢價率或1.1%的低溢價率成交。

滸墅關區域中，編號為蘇地2017-WG-58號地塊被遠洋禹洲聯合體以總價10.32億元、樓面價13500元/平方米的底價摘得。該地塊位于高新區滸墅關鎮，總占地面積4.25萬平方米、規劃建筑面積7.65萬平方米。此外，該區域的另兩宗59號和60號地塊，分別被深圳市里城投資發展有限公司、國僑投資有限公司以總價27.54億元、樓面價13649元/平方米，總價23.11億元、樓面價13648元/平方米競得，兩宗地塊溢價率均為1.1%。

《每日經濟新聞》記者注意到，上述3宗住宅用地成交樓面價均未超過15000元/平方米。而此前，萬科在2016年9月曾以21200元/平方米的樓面價摘得滸墅關區域“地王”。第三方平臺數據顯示，目前該區域周邊在售新房銷售均價在16000～20000元/平方米左右。

此外，高新區科技城區域的61號地塊被綠都地產以總價9.44億元、樓面價12381元/平方米、溢價率1.1%摘得；相城區56號地塊被該區國企漕湖置地以總價8.76億元、樓面價9288元/平方米、溢價率11.5%摘得。

另外值得注意的是，位于蘇州古城區姑蘇區的4宗住宅用地溢價率均超過20%。其中一宗位于拙政園附近的47號地塊，被中鐵建以總價9.82億元、樓面價43167元/平方米、溢價率44%摘得，并成為板塊“地王”。另外3宗地塊中，47號地塊被華發股份以總價1.16億元、樓面價20369元/平方米、溢價率22%摘得；46號地塊被綠景地產（HK0095）以總價4.22億元、樓面價23323元/平方米、溢價率40%摘得；48號地塊被金科地產以總價28.55億元、樓面價20125元/平方米、溢價率21%摘得。

從溢價率來看，此次土拍綜合溢價率為13.9%，而上述11宗住宅用地的溢價率也僅為14.5%，總體土拍熱度偏“冷”。

“在窗口指導下，房企拿地不敢太激進。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，優質地塊溢價率相對較高，但多數土地價格有所降溫，這與當前土地市場的窗口指導有一定關系。

去化周期超過8個月

《每日經濟新聞》記者注意到，蘇州于2016年10月份出臺限購政策后，商品住宅成交面積明顯下滑。克而瑞數據顯示，2016年年蘇州商品住宅月均成交面積約82.3萬平方米，并在當年9月份創造了月銷售165萬平方米的最高紀錄。而2017年1～11月，月均成交面積僅56.6萬平方米。

在庫存方面，克而瑞數據顯示，至2017年11月末，蘇州商品住宅庫存達到484萬平方米，以月均56.6萬平方米的去化速度估算，蘇州商品住宅庫存的去化周期達到8.5個月。

需要關注的是，為合理引導土地市場，蘇州于2017年6月在住宅用地出讓中首次以“市場指導價+一次報價有效區間”的方式確定競得人，此次出讓的11宗住宅用地繼續沿用該規則。根據該規則，當網上報價超過市場指導價25%以上時，網上競價中止，轉為網上一次報價，并以在規定時間內一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人。

“蘇州這一土拍競價規則，顯著抑制了房企推高地價的沖動。”中國指數研究院上海分院副總經理張志杰告訴《每日經濟新聞》記者。

盡管蘇州商品住宅庫存去化周期超過8個月，但在嚴躍進看來，蘇州房地產依然具有較大的潛力。他表示，“蘇州潛在的購房需求很大，而穩定房價的做法很有必要。”

而張志杰也認為，“蘇州房地產市場的潛力我們一直都很看好，無論產業、經濟和人口都有很好的基礎。”