深圳新政波及公寓：價格小幅調整 客戶入手謹慎

每經記者｜董青枝 吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

在7月31日新政發布之前，深圳商務公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“較為寬松”的，有不少資金投向了這一領域。不出意外，此次新政，商務公寓被列入了重點打擊范圍。

新政針對商務公寓的調控主要集中于以下幾點：各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途；企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年；通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。

市場有部分聲音認為，對于目前的存量商務公寓產品，短期是個利好，“賣一套少一套，是稀缺產品”。但《每日經濟新聞》記者通過走訪多個商務公寓樓盤之后發現，這類產品在新政之后，價格調整相比住宅更為明顯。一些潛在購房者也認為，這類產品的后續交易可能稅費較高，“如果有住宅名額，不會考慮這一類產品”。

價格調整

新政之后，商務公寓的價格變化是最為明顯的。“這類產品在新政之前也不好賣，新政之后，價格立馬就有所回調。”一名片區中介經理向《每日經濟新聞》記者指出。

最為典型的案例是龍華區一商辦樓盤，多名中原、Q房網的中介均在朋友圈大力推薦這個樓盤。“目前折扣大約是79折。”具體執行方式是，開發商以備案價85折進行銷售，“另外幾個點的折扣以補貼的方式返還給客戶，差不多是12萬元左右。”

一名樓盤銷售指出，按照現在這種補貼方式，一套房相較于之前能夠省下20萬～30萬元。例如，3.2米層高的40平方米產品，之前一套170萬元左右，現在約150萬元；復式4.5米層高的產品，之前207萬元左右，現在大概是179萬元。

而實際上，根據媒體報道，這個樓盤在2017年底就已經以備案價85折進行銷售，再進行為期一年的補貼。具體方式是，3.2米層高的40平方米產品每月補貼5000元，以此計算，補貼為6萬元，現在的補貼方式總價上有6萬元左右優惠。

此外，部分樓盤均十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以坂田一商務公寓樓盤為例，據銷售介紹，項目有3種付款方式，每種方式折扣不同，一次性付款享95折優惠，按揭付款享98折優惠。

至于分期付首付，則依據戶型而定。47平方米的小戶型是2個月內付完五成首付，具體為7天內付25%首付，之后53天補足剩余的25%；約90平方米的大戶型則是7天內付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

其實分期首付現象已在多個類住宅項目出現。一名銷售人員介紹，其所在公寓產品實行的低首付方式是，先付一成首付，剩下四成首付5個月付清，還有五成是按揭；同時推出酒店式托管，每月固定返租1200元，年底還有三七分成，“這樣月供壓力就很小了”。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，出現分期付首付的現象在于，如今政策壓力大，開發商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優惠措施來吸引更多客戶購房。

圖片來源：視覺中國

市場謹慎

調控壓頂，一些中介人士將商務公寓看成是“稀缺產品”。中原地產深圳公司董事總經理鄭叔倫就指出，商務公寓未來零供應，可售的賣一套少一套，而且不限購，稀缺性的優勢放大，成交表現也較好。“在嚴調控的背景下，商業投資的資金流入增加，銷售速度也有所提升。”

但無論是從供給端還是需求端看，商務公寓這類產品各方面的表現都算不上十分理想，“如果那么好賣，就沒必要降價了?，F在市面上大多數公寓，讓利都特別特別厲害。”一名樓盤策劃指出。

而市場上普遍的聲音也對這類產品持謹慎態度。

多名購房者在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，這類產品總價低，又不限購，如果有優惠，或許可以考慮上車；但同時也憂慮，這類產品交易稅費也不低，有名額還是買住宅。

如此來看，公寓市場的確是降溫了。過去兩年，深圳市場的公寓產品曾有過多起大宗交易，這一情況也在今年第三季度逐漸回縮。來自深圳市規土委的數據顯示，2017年初至今年4月下旬，深圳企業法人購買一手商務公寓2011套，占總套數的16.9%，這說明企業整體購買商務公寓案例明顯增加，外地資金來深圳批量炒房。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，過去這兩年大宗交易頻現，是因為機構等投資客囤積貨源來做投資。在商品住宅相對短缺的情況下，有不限購不限貸的類住宅的存在，許多人大批囤貨，以期未來房價上漲后再拋售以賺取差價。“現在政策限制后，大宗購買就成了比較難做的事情，實際上也不具備條件，囤貨恐怕也難以應對政策管控，所以市場就回縮了。”

從數據分析看，新政之后，公寓產品的交易情況轉向也較為明顯。深圳中原的數據顯示，8月新房市場共成交4840套商品房，公寓占比18%；而年初公寓占比接近五成，上半年公寓供應減少，近三個月公寓占比都在兩成左右，8月公寓成交960套，環比下降13.7%，成交面積5.42萬平方米，環比下降9.70%；成交均價為53156元/平方米，環比下降10.77%。

在這種市場背景下，一些長期關注深圳市場的業界人士認為，公寓產品現在已經沒有什么值得出手的地方了。有不愿具名的業內人士指出，公寓產品要首付五成，意味著對剛需而言首付不低且利率略高，更多的是閑錢投資之用。“而投資者對于商業房的高首付和沒有學位的問題會不會影響日后出手是有擔憂的。”