共建與博弈：房企與城市群如何互動？

每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的報(bào)告顯示，改革開放40年來，我國城市人口快速增多，城市面貌煥然一新，城市居民生活水平不斷提升，城市群正在構(gòu)建中國經(jīng)濟(jì)新版圖。

中國快速的城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了機(jī)遇。過去二三十年，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離不開城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)。隨著軌道交通與基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市群中的人口、資源等各種資源也高度共享，真正實(shí)現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展。

城市的發(fā)展，經(jīng)歷了“城市—都市圈—城市群”三個(gè)階段，其中城市群是城市發(fā)展到成熟階段的最高空間組織形式。問題由之而來：當(dāng)城市發(fā)展到成熟階段之后，房企將如何轉(zhuǎn)換角色適應(yīng)新的時(shí)代？在城市群崛起的過程中，房企如何為城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)？房企與城市群如何才能形成良好互動？

9月27日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞獨(dú)家主辦、以“大城無界”為主題的第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上，眾多業(yè)內(nèi)嘉賓聚集一堂，縱論中國城市格局變化和城市群價(jià)值，以及房企在城市群發(fā)展過程的機(jī)會。

《2108年中國城市價(jià)值白皮書》發(fā)布  圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

城市群的機(jī)會

“中國城鎮(zhèn)化的未來，是以城市群作為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的形態(tài)，未來城市群將發(fā)揮更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四線城市的劃分已經(jīng)不合時(shí)宜，未來的城市不是簡單按‘線’劃分，而是按照你在哪一個(gè)城市群來劃分。”中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會秘書長馮奎在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出。

馮奎認(rèn)為，當(dāng)前一些核心大城市房價(jià)過高，在城市群發(fā)展的背景下，可以通過大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展來分擔(dān)大城市的一些人口和產(chǎn)業(yè)，起到承接人口與承接產(chǎn)業(yè)的功能。“與此相應(yīng)，它們也會對平抑房價(jià)起到重要作用。”

中國指數(shù)研究院3Fang互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)上海區(qū)域總經(jīng)理張志杰在第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上表示，城市群是城市發(fā)展的最高形式，這種形式里面人口、基金、基礎(chǔ)設(shè)施高度共享，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)協(xié)同發(fā)展。中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的階段，中國城市化已經(jīng)接近60%，城市化發(fā)展的格局已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

在這種情況下，房企的戰(zhàn)略眼光與布局策略顯得尤為重要。從龍頭房企的布局城市來看，京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)等城市群依舊是戰(zhàn)略重點(diǎn)；中型房企或者黑馬型房企，則更多地選擇深耕一到兩個(gè)城市群，在這個(gè)邊界內(nèi)做大做強(qiáng)。

龍頭房企中如萬科，其一直強(qiáng)調(diào)要把握區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略帶來的機(jī)遇，深耕核心城市群。年報(bào)顯示，2017年，在已進(jìn)入的76個(gè)境內(nèi)城市中，萬科在22個(gè)城市銷售金額超百億元；在37個(gè)城市銷售排名位列當(dāng)?shù)厍叭渲?2個(gè)城市銷售排名第一。

保利的戰(zhàn)略選擇與萬科相類似。據(jù)保利發(fā)展總經(jīng)理劉平介紹，保利未來的布局戰(zhàn)略是，堅(jiān)持深耕三大城市群，堅(jiān)持研判基本面，不盲目追高，堅(jiān)持并購與概念拓展，保證當(dāng)前1億多平方米的資源儲備地域分布好，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)，盈利能力強(qiáng)。

中型房企則具有與龍頭房企不一樣的考量。實(shí)際上，如果能夠深耕一個(gè)城市群，并保持均衡發(fā)展，隨著城市群的崛起，也能夠保證規(guī)模的穩(wěn)健增長。此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)，濱江集團(tuán)董事長戚金興就指出，房企城市群布局是一種順勢而為，是跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種有效路徑。

而濱江集團(tuán)的布局戰(zhàn)略也十分清晰，其從“三點(diǎn)（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，轉(zhuǎn)向形成“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點(diǎn)城市”的戰(zhàn)略布局。

房企的作為

在城市群崛起過程中，要引導(dǎo)人流與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)建設(shè)是重要一環(huán)。業(yè)界的共識是，對于城市群規(guī)劃，要科學(xué)劃定城市群范圍，合理確定城市群及各城市定位，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，著力實(shí)現(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，健全一體化發(fā)展機(jī)制體制。

馮奎的建議是，房企可以更多地參與城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。馮奎指出：“房企應(yīng)該把握城市群發(fā)展的規(guī)律、趨勢與特征，積極參與、通過各種形式參與到城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，找到自己的位置與角色。”

張志杰表示，本次中國價(jià)值地產(chǎn)年會的主題是“大城無界”，無界主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展。在新的時(shí)代下對房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)由量變進(jìn)入質(zhì)變，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展進(jìn)入新的格局。

他進(jìn)一步表示，在新格局方面，房地產(chǎn)多元化分布趨勢明顯，大型企業(yè)向開發(fā)運(yùn)營商方面進(jìn)展，通過產(chǎn)融結(jié)合、資產(chǎn)證券化方式，為企業(yè)未來發(fā)展提供更多的保障。如千億企業(yè)的布局比較多，在特色小鎮(zhèn)、文旅、社區(qū)養(yǎng)老等方面都有布局；一小部分企業(yè)開始涉足公寓領(lǐng)域；部分瞄準(zhǔn)千億目標(biāo)的企業(yè)積極培育地產(chǎn)外的其他業(yè)務(wù)，如醫(yī)藥領(lǐng)域。

從當(dāng)前的拍地趨勢看，很多城市也十分鼓勵(lì)房企參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。9月25日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》，規(guī)定所有城市更新單元均應(yīng)進(jìn)行海綿城市建設(shè)專項(xiàng)研究，強(qiáng)調(diào)所有含住宅的更新項(xiàng)目均應(yīng)配置幼（托）兒園、老年人日間照料中心等。

由此，許多房企踏足多元化領(lǐng)域的邏輯就不難理解，涉足養(yǎng)老、教育和醫(yī)療等領(lǐng)域更是趨勢。在這一方面，大型房企涉足的范疇更大。

例如，龍湖旗下養(yǎng)老項(xiàng)目已落地重慶，計(jì)劃于10月正式開業(yè)，未來還將持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營模式，建立醫(yī)護(hù)體系、照料體系、餐飲體系、社工體系等四大服務(wù)體系，針對活力長者、介護(hù)長者、失智長者等不同客群，提供全方位的醫(yī)康養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

房企跨界教育的也不在少數(shù)，如碧桂園旗下教育板塊博實(shí)樂教育，2017年5月18日已經(jīng)在美國紐交所主板上市、官網(wǎng)顯示，在全國8個(gè)省份擁有6所國際學(xué)校，16所雙語學(xué)校，40所幼兒園，在北京、上海、深圳、佛山擁有18家英語培訓(xùn)中心。

恒大旗下恒大健康已經(jīng)在聯(lián)交所上市，其定位于集新型高端國際醫(yī)院、社區(qū)健康管理服務(wù)、全齡化健康服務(wù)“養(yǎng)生空間”等業(yè)務(wù)為一體的綜合大型健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

當(dāng)基礎(chǔ)建設(shè)達(dá)到一定高度，人口、產(chǎn)業(yè)的流動就是自然而然的事情。新城控股高級副總裁歐陽捷描繪了這樣的景象：城市軌交，從上海通到昆山，到嘉善，再到蘇州，這樣我們就連成一片。小孩到了南通以后，仍然可以讀同濟(jì)小學(xué)，高考可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫(yī)保可以同城化，我們用中小城市的土地與大城市的產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行置換，形成一個(gè)共同發(fā)展的格局。