揭秘“中梁速度”：從百億到千億為何僅用了兩年多

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

11月13日晚，中梁控股集團（以下簡稱中梁）正式向港交所提交IPO申請，這距離今年其銷售額突破千億元尚不到半個月。

據中國指數研究院數據顯示，截至2018年10月，中梁實現銷售額1150億元，由此成為新的“千億房企俱樂部”成員。

千億元，這個數字如果放在2015年，對于正站穩浙江、銷售額168億元的中梁來說，或許還不敢想。但在一年后，中梁將總部搬遷到了上海，開始走出浙江、布局全國?；蛟S在那時，中梁地產集團董事長兼總裁楊劍心中已經有了千億野心。

2015年~2017年的3年間，中梁的銷售額分別為168億元、337億元、758億元，以幾乎每年翻一番的速度，從100億元的量級，沖到了2018年千億元的量級。也就是說，從百億到千億，中梁僅用了兩年多時間。

楊劍也在2017年11月登上胡潤富豪排行榜，以185億元排名第24位，是新上榜10人中最年輕的一位。對于楊劍和中梁來說，突破千億將其推到了第一個高點，而上市則在中梁內部被視為第二個里程碑式的拐點。

對外界而言，IPO則似乎是看清這家被稱為“黑馬企業”真相的契機。隨著中梁的財報、結構和發展數據曝光在鎂光燈下，“黑馬速度”的生成方式，極速擴張的危與機，也受到業界熱議。

合作拿地“快攻”三四線

“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會的。”楊劍曾這樣形象地描述中梁的擴張策略。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2016年中梁正式走出浙江省后，主要輻射的就是長三角范圍內的三四線城市，如徐州、蕪湖、贛州等地。2017年，中梁依然沿著三四線路徑在布局，向內陸擴張進入了豪州、景德鎮、九江等城市。

而楊劍口中的“機會”則是這群三四線城市棚改和去庫存的大環境。2016年底以來，在“分城分策”的差別化樓市調控政策背景下，諸多三四線城市由于“去庫存”需要，調控環境相較一二線城市寬裕；與此同時，數據顯示，棚改拆遷貨幣化安置在三四線城市比例普遍在60%~80%，3年間三四線城市定向投放PSL（抵押補充貸款）規模達到2萬億元，市場需求被顯著拉升。

趁熱打鐵，中梁2016年~2017年在上述三四線城市攻城略地。據悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一塊地的速度，共拿下了近70塊地；2017年平均以每3天拿一塊地的速度，共拿下了100余塊地；至2018年，中梁的拿地速度基本為平均2天拿一宗地。

不過有分析指出，中梁拿地的主要方式是合作，規模的快速增長也建立于合作規模的劇增。

招股說明書顯示，在總共316個項目中，中梁及其附屬公司所擁有的土地數為231塊，合營及聯營公司開發了85個項目。

不過相較“千億”的成色，更讓人關注的是，順風的中梁極速奔到了這個數值，之后呢？

58安居客房產研究院首席分析師張波就直言，部分三四線依然存在棚改利好因素，或者存在去庫存過度引發新房供應不足的情況，因此以上兩類三四線城市房價還有上漲的余溫，但也基本上是上演最后的瘋狂。

《每日經濟新聞》記者近期在安徽、江蘇、浙江、江西等二三線城市實地采訪和調查時發現，不少城市已經處于庫存消化難、降價難出貨、因降價導致辭維權的狀況。這說明，趁著房地產傳統的“金九銀十”旺季，龍頭房企紛紛變相促銷，這其實也是個典型的信號。

有券商告訴《每日經濟新聞》記者，其行內對2019年的三四線城市很悲觀，因為目前很多城市購房需求已經在過去兩年被透支，很難緩過來。政策層面，中央對棚改和貨幣化安置的政策方向也在發生變化。

實際上，數據層面，今年9~10月三四線城市銷售面積增長已經為負。在三四線土儲多的房企，未來發展空間多受質疑。

蘇寧金融研究院分析指出，三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲。暫且不討論人口凈流入、產業競爭力等長期因素，近期國開行的棚改政策調整和三四線城市房價過高等因素，均預示著后期三四線城市的購房需求還將持續回落。

回到中梁，從其當前的投資布局來看，截至2018年8月31日，中梁已入駐22個省及直轄市的110座城市，遍布長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角五大戰略性經濟區，但城市主要以三四線城市為主。

這說明，房企正在不惜犧牲規模和利潤，開啟“早銷、多銷、快銷”的回款策略，這也給樓市蒙上一層“過冬”的陰影。

“隨著三四線城市需求體系性修復基本完成，預計2019年三四線成交將出現高位震蕩。對于中梁而言，如何在三四線城市完成快速變現及戰略進入更高能級城市，就顯得尤為重要。”張波表示，企業后期發展到底會怎樣，關鍵還要看布局城市的調控影響如何，如果這些三四線城市的調控依然相對較小，待開發和待售房源也可能在營銷策略的拉升下實現快速變現。

24%高比例內部融資體系

局勢變動不息，如果僅“乘風而行”，未免飄搖。焦慮，似乎從未從中梁身上淡去。

“要么交業績、要么交尸體！”在中梁飛速擴張的同時，一些據稱源自中梁內部的標語在網絡上流傳。

據悉，中梁內部對土地變現效率抓得異常緊。

中梁一共設置了12大區域集團、70多個區域公司。區域公司在大區范圍內形成一個獨立公司的運作體系，設有區域董事長、事業部總經理和相關職能條線。結合圍繞阿米巴經營模式開展的跟投機制，中梁內部一個團隊可以構建一個區域負責開發運營，無論獲取土地規模如何，每一塊地的城市核心團隊必須要出資10%。每個項目都在前期進行了成本鎖定，超出部分由員工自己貼。

通過三層管控體系，中梁一方面壓縮拿地周期，速度幾乎是以天計數。地塊的變現速度也規定在“5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入”的周期內，資金需在半年內進入再利用。

為什么如此“趕速度”？有業內人士直言：“三四五線市場一旦有風險，冷得很快，如果不及時調整策略或出貨不夠快，對公司而言也是一種挑戰。”

不過用中梁控股集團總裁黃春雷的話說，這是一種靠資金高效流動帶來流量幾何式增長的邏輯。

這也讓中梁能夠產生快速的銷售結果，例如中梁2016年在蕪湖就同時做到在售5~6個項目、甚至一天同一個區域開兩個盤的情況。

“例如今年，某頭部房企從7月份開始曝出質量問題后，每月的銷售額幾乎減了近一半，這就能看到市場下行給這類選擇城市下沉戰略企業帶來的重疊效應有多大。”上述人士表示。

張波則告訴《每日經濟新聞》記者，中梁近兩年的快速發展，主要就是抓住了三四線布局和快周轉這兩個突破點。中梁的規模依然在加速擴張，今年上半年拿地的規模已經超過去年全年。在國家嚴控房地產資金的背景下，中梁極速的規?；瘮U張，也會和很多房企一樣面臨資金的壓力和挑戰。

生死時速下IPO成重要砝碼

的確，按照中梁的擴張速度，必須有后續項目的資金保障，資金使用效率和籌資能力都必不可少。

當然，狂奔離不開資金的支持。公司債方面，2016年6月16日，中梁經中國證券監督管理委員會核準，以中梁旗下子公司梁商資本為主體，首次公開發行2016年公司債券，募集資金達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級別為AA級。

不過，上述人士向《每日經濟新聞》記者表示，由于此前地產股經歷了好幾輪震蕩下行，PE普遍不高，現在這個時點都不會太好。

該人士進一步指出，在當前房企融資難的背景下，比較危險的有三種企業：第一種是大舉拿高價地，布局城市受到限購、限貸影響的企業；第二種是重倉三四線的房企，這主要取決于所在城市待售貨值的去化能力；第三類是正向頭部房企靠攏的高成長企業，他們對融資有迫切需求，而中梁恰恰屬于此類。

招股書顯示，中梁用了很大篇幅披露借款來源，其中64筆信托尚在存續期的債務，截至2018年9月30日，共計47億元。

該人士告訴《每日經濟新聞》記者，類似中梁這樣的企業，由于很大一部分融資都是來自于信托資金。而高周轉做的是短期融資，有時候在年度財務報表中看不到，因此隱藏了許多短期償債風險。

凈資產收益率（ROE）方面，根據凈資產收益率計算公式：凈利潤*2/（2018H1凈資產+2017年末凈資產）得出，中梁的ROE為12.8%，和包括碧桂園、融創中國、龍光地產、中駿置業等房企趨于一致，說明這類企業普遍通過增加凈利潤、提高資產周轉效率的經營杠桿提升ROE。

而另一個重要數據，即中梁的土地獲取成本以及總貨值是多少，中梁尚未披露。

情況正在發生改變。目前，中梁重點布局的三四線市場正面臨著與其他大型房企的激烈競爭。