“15萬億后”怎么走？專家：樓市還有10年發展期

每經記者｜董青枝    每經編輯｜魏文藝    

在房地產調控政策密集出臺的2018年，房地產銷售再創歷史新高。國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售額14.9973萬億元，同比增長12.2%。

近15萬億元的銷售額之后，市場還有足夠的后續推動力嗎？2019年的中國樓市能否繼續創造新高？新的增長點在哪？在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下，作為房地產銷售主力的房企如何實現穩中有增？

近日，多位地產專家和開發商在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，就“15萬億后”的樓市走勢、市場發展空間、房企多元化轉型等發表了看法。

圖片來源：東方IC

關于市場走勢：未來供需雙方會更加理性

中國房地產業協會原副會長朱中一在2019觀點年度論壇上表示，隨著房地產長效機制的一系列制度不斷完善，未來中國房地產的供需雙方會更加理性，市場定能平穩健康發展，社會多年期待的總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的住房供需格局有望形成，群眾的住房問題也能更好解決。

“中國的樓市能夠穩定在15萬億上下，那就是國家之福，就是房地產公司之福。”彩生活服務集團執行董事、首席執行官唐學斌在上述論壇上如是說。

萊蒙國際集團執行副總裁、萊蒙商業董事總經理李國華也認為，樓市平穩健康發展，但結構上會有變化，位置和品質好的、小區配套完善的、交通便利的房子會越來越值錢，一線城市總體來講還是向上的。

“今年是穩中求進，不但要穩，還要求進。”合富輝煌（中國）深惠公司總經理李舉明則表示，從總經濟環境來看，今年的經濟至少比2018年要好；從宏觀調控來看，對因城施策的行業發展前景是看好的；同時也比較看好今年的整個市場走勢，包括銷售的走量，消費者信心的回升等。

“期望今年的市場規模略有增長，價格能夠保持平穩。”海藍控股集團副總裁朱懷宇表示，這樣整個行業都能有一個比較平穩的環境。

但也有持不同意見的。世聯行首席技術官黎振偉指出，在我國大的發展方式不改變的情況下，樓市要穩是很難的，當然要看改革力度有多大，要看國家的發展，還要看整個房地產行業的形勢。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同卻告訴《每日經濟新聞》記者，2019年樓市能否再創新高要取決于整體的宏觀經濟形勢。從目前看，支持經濟的政策相對寬松了，若政策效果明顯，維持現有水平或創新高是存在的；若政策沒啥效果，那15萬億就是頂了。

關于發展空間：樓市起碼還有10年發展期

“展望未來，我國的房地產業起碼還有10年左右的發展期。”朱中一指出，原因有三個方面：一是城鎮化持續推進和中心城市引領城市群發展；二是城市更新改造，包括對城鎮棚戶區、城中村及對老舊小區的改造，任務很重；三是新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求。

國家統計局原局長邱曉華贊同上述觀點。他在上述論壇上指出，支撐中國房地產增長的基本因素依然是一個比較可觀的數量，至少在10年以后才會發生真正的供大于求，那時中國房地產市場可能會真正出現轉折性變化。

“中國房地產發展高速增長期結束了，但增長期沒有結束。”在邱曉華看來，中國的房地產每年銷售20%、30%的高速增長時期已經結束了，一是人口變了，二是成本變了，三是政策變了，所以不會再有過去的輝煌了。但增長期并沒有結束，因為中國的城鎮化、工業化、國際化進程都還在路上，且中國自身發展由高速轉到高質量，相應帶來人們對生活質量提升的改善或者調整上的需求沒有結束。

中城新產業董事長劉愛明也認為，中國房地產的發展遠沒有結束，用一個長遠的視角來看，地產行業可能是未來10年中國經濟發展為數不多的亮點，因為它有很多真實的需求。

“房地產在未來的20年，可能還是中國經濟的增長動力。”恒大研究院副院長、房地產行業首席分析員夏磊日前在第四屆中國（廣東）縣域房地產發展論壇環節上表示，對中國房地產的未來非常有信心，也做了具體的數據測算，結合城市更新等因素，商品住房在2019年還有14億平方米的發展空間，所以中國房地產在未來的10年20年還是很好的賽道。

但是，韓世同卻不太看好樓市。在他看來，現在地價、房價居高不下，帶來了巨大財富，但并不真實，一旦回落，就會出問題，而且期望高位維穩不太現實。同時，不能讓樓市崩盤，但房價如何能夠平穩地回落還沒有好的對策。

關于房企轉型：要探索適合自己的板塊

值得注意的是，2018年，房地產行業已擁有3家超過5000億元銷售額的企業，以及30家超過千億元規模的企業。

朱中一表示，今后的行業集中度會進一步提升，一些骨干企業會進一步做強做大，有的企業會進一步做專做精。

他建議，房企在轉型發展階段，要夯實基礎、強身健體，高負債率、高杠桿的企業要努力把負債率和杠桿降下來，努力實現由規模速度型向質量效益型的轉變；有條件的企業，也可向產業鏈延伸，或跨界發展。

韓世同提醒道，現在企業還是在做快周轉模式，但是城市的土地已經不能支撐了，快周轉模式是不可持續的，且只要是產業，都是要做長期的，房企要探索適合自己的板塊。

“房地產要注意未來的發展新趨勢。”邱曉華認為，一是要向高質量的方向發展，第二是要向綠色、新材料方面發展，第三是要向服務全配套方向發展，要把"高、新、全"做好。做好這幾樣，房地產還是充滿春天氣息的。

“對房地產從業者來說，我們的機會還是很多的，可以積極挖掘。”厚土機構主席林少洲分析認為，主流房地產企業應該是走向精品化，不能粗制濫造，未來做精品的企業才能生存。同時，對房企而言，有資金、資源、人才團隊，可以加大拓展創新力度，畢竟這個行業的總量現在已最高了，可以做很多跟內容、運營有關系的拓展業務。

朱懷宇則認為，這個市場的機會還是在人口聚集、產業聚集、區域資源比較聚集的城市；從產品客戶端來看，機會在于轉型升級，在于制造一些差異化的產品。

“其實在去年的市場行情下，普遍表現出行業的危機感和焦慮感，下一步要追求更高質量的發展。”李舉明提醒道，現在很多企業都在轉型升級創新，但這是一個長期的過程，并非兩三年就可以成功，所以要保持足夠的耐心。

林少洲補充道，從過去幾年來看，房企轉型需求很迫切，但結果不太理想；現在地產也很難了，這時房企轉型可能真的有機會了，能真正按新行業的規律去做。每個行業都有自己的規律，房企對創新行業要有足夠的思想和心理準備。

“2018年資金面是很緊的，令很多企業不得不慢下來，從宏觀環境來看，這有利于企業為下一波的經濟發展助力。”李國華分析認為，因為慢下來后企業就有足夠的時間、人力、資金來調整整個集團的結構，聚焦在更有利的價值板塊，可以練內功，做好產品，且能開發新型技術，對企業下一波的核心競爭力提升有很大幫助。