嘉寶股份IPO遭延期 如何定價或成第一道關卡

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜林菁晶    

原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱“嘉寶股份”）已確定延期。港交所網站顯示，嘉寶股份目前最新的招股書仍為6月10日的聆訊后版本。

對此，嘉寶股份相關負責人在接受“鎂刻地產”記者采訪時表示，由于考慮到港股市場發行窗口等各方面因素，公司經綜合考慮后決定更新招股書后再擇機發行。

然而，一位熟悉香港資本市場的業內人士卻告訴記者，港股市場發行窗口這一因素與掛牌延期一般沒有直接的因果關系。

圖片來源：攝圖網

定價、估值考驗企業

“港股IPO延期掛牌大部分是因為認購不足。”上述業內人士續稱，近來這段時間有大型公司股票發行、港股交易氣氛不足等發行窗口期因素，可能是認購不足的原因之一；除了市場因素，定價過高也可能導致認購不足。

2018年11月，比嘉寶股份在管面積還稍微小一些的新城悅(01755.HK)發行價定為每股2.9港元，這也是其擬發售價格區間的底限。

但即便如此，新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發售股份，為其香港公開發售項下初步可供認購股份總數的36%，認購不足部分重新分配至國際配售部分。

如何定價也將成為嘉寶股份掛牌上市的第一道關卡。

金地物業高級研究經理謝金龍告訴“鎂刻地產”記者，根據過往港股市場物業公司估值來看，PE一般都在30~50倍。如果市場認為定價過高，可能是嘉寶股份作為西南地區公司讓投資者對其信心較為保守。另外，以母公司來說，藍光發展相較頭部公司對物業板塊的成長性支持有所不一。

背靠藍光發展，嘉寶股份的業績在同行中表現尚可。2016年~2018年，嘉寶股份在管建筑面積復合年增長率為58.2%。截止2019年4月30日，其在管面積約為6170萬平方米。

在看中規模的物業行業，嘉寶股份盡管在管面積高于部分已上市公司，但并不一定能獲得與之對應的高估值，如目前在管面積最大的物業公司彩生活，PE就低于雅生活和碧桂園服務。

此前一批房企分拆物業赴港上市后獲得的高估值還是給了未上市的同行很多想象空間。

港股資本市場對不同物業公司的估值存在較大差異，但均高于其對應的母公司。新城悅發行時的PE就達到了27倍，雅生活、碧桂園服務上市時更是超過了50倍。

但上市時的PE也是這些港股物業公司的高點。

如今，碧桂園服務回落至39倍左右，雅生活服務則是19.33倍。東方證券2019年選取的6家港股典型物業公司平均動態市盈率為31倍。

增值服務毛利較低

2018年7月，在新三板掛牌不到三年的嘉寶股份宣布退市并轉戰港股，以此獲得更高的知名度和更通暢的融資渠道。

但事實上，很多港股投資者的觀感是“買物業股的人不多”。

銀河國際的研報指出，一些投資者對較小型的新上市物業管理公司持“觀望”態度，原因除了上市歷史較短之外，還可能會擔心其增值服務的收入增長。這取決于開發商的土儲，關系到小型物業管理企業的可持續問題。此外，由于在IPO上市時籌集的資金較少，因此它們執行收購的能力或低于大型企業。

與多數物業公司一致，嘉寶股份本次募集資金用途是擴展業務規模、提高增值服務和升級IT系統。

“物業管理服務行業發展至今，已很難單純依靠傳統物業管理服務盈利來受到資本市場的認同。”協縱策略管理集團創始人黃立沖對記者表示，長遠來看，物業管理服務費的收入和毛利率的增長空間較為有限。因此，增值服務被眾多物業公司作為新的盈利增長點去突破。

記者觀察到，在港股主流物業公司中，增值服務的毛利率普遍遠高于物業管理服務的毛利率。其中，少則高12個百分點，多則高近70個百分點，新城悅2018年度的增值服務毛利率就高于物業管理服務53.9個百分點。

然而2018年度，嘉寶股份物業管理服務、咨詢服務及社區增值服務三個業務線的營收占比分別為61.4%、15.8%及22.8%；毛利率分別是28%、51.9%及34.4%，增值服務僅高于物業管理服務6.4個百分點。

對于未來增值服務的提升，嘉寶股份計劃以優化平臺產品、增加服務多樣性等方式來實現，其目前的增值服務內容主要是生活服務、住宅房屋經紀、商業物業管理與經營及廣告服務。

謝金龍進一步指出，物業公司一方面可以通過規?；瘉斫档统杀净驇痈郊訕I務來獲得競爭優勢；另一方面就是通過差異化凸顯特色，特色也與盈利模式掛鉤。“雖然從行業整體來說還沒有很清晰的盈利模式，但已經有不少探索。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）