核心城市房價都漲不動了！多次“神預測”的社科院還給出了最新判斷

每經編輯｜李凈翰    

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回顧歷史，每個月都出一份樓市報告的社科院預測房價真挺準的。

比如去年末，社科院的鄒琳華團隊指出，2019年一線城市或將率先緩慢復蘇。

如其所言，今年1-3月份樓市的“小陽春”出現了，數據顯示，32個大中城市（樣本包括4個一線+19個二線+9個強三線，共32個）商品房成交面積增速快速反彈，1月僅為-11.2%，2月回升至8.3%，3月進一步上升到21.9%，是2016年9月以來的最高單月增速。

但在4月25日，社科院發布的報告又預測稱，三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩中有降。

那么，最新的房價走勢如何呢？

每經小編（微信號：nbdnews）注意到，7月15日，國家統計局公布的數據顯示，6月份70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩中有降。

就在7月29日，社科院又發布了最新的《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱7月報告），7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，一線城市房價由結構性微漲轉變為整體微跌，準一線城市房價漲速進一步下降，二線城市房價總體平穩，三四線城市短期房價漲跌互現。

而7月報告的短期預測中，社科院提出了兩個觀點：

一二線城市短期房價輕微下跌；

如果沒有進一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進入下行小周期。

24個核心城市房價基本止漲

7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年6月，緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環比僅上漲了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房價格雖已經連續上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。

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從房價累計漲幅看，核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅，要顯著低于2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點相比，2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小。

根據7月報告的解釋，24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，準一線城市4個，二線城市16個。

一線城市房價整體微跌

7月報告表示，一線城市房價由結構性微漲轉變為整體微跌。一線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，一線城市房價平均環比下跌0.615%，漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續保持穩中微降的態勢，其中廣州環比下跌0.86%，北京環比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉為小跌，其中深圳環比下跌0.98%，上海環比微跌0.14%。

從2018年1月以來的累計漲幅看，近一年半以來一線城市房價也未出現顯著上漲。一線城市中房價累計漲幅最高的深圳為2.92%，最低的上海為-6.29%，大體處于相對平穩區間。

圖片來源：住房大數據

準一線城市房價漲速進一步下降，但房價上漲格局暫未出現逆轉。準一線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，準一線城市房價平均環比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州環比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87個百分點；重慶環比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71個百分點；天津環比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環比上漲3.6%，漲速雖比上月下降1.21個百分點，但相對漲速仍然略高。

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二線城市房價總體平穩。二線城市緯房指數監測顯示，2019年6月二線城市房價平均環比上漲0.146%，漲速比上月進一步收窄0.114個百分點。二線城市中，寧波房價環比上漲0.96%居首位，青島房價環比下跌0.76%居末位，漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現較大漲跌波動的廈門，6月房價環比漲速降至0.58%，比上月降低0.93個百分點。西安、成都等曾經的熱點城市房價均較為穩定。

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三四線城市房價漲跌互現

7月報告表示，三四線城市短期房價漲跌互現。三四線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環比上漲0.192%，漲速比上月略擴大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為65個，比上月增加15個，上漲城市占比為55%。2019年6月，作為環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降2.41%，降幅與上月相近（2.64%）。

三四線城市房價總體較為平穩。從同比看，與2018年6月相比，2019年6月118個三四線樣本城市中，同比上漲的城市為72個，上漲城市占比為61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%,比上月降低1.517個百分點。

社科院預測：一二線城市短期房價輕微下跌

與以往的報告一樣，社科院在7月報告中給出了對樓市的短期預測：

一、一二線城市短期房價輕微下跌

雖然一二線城市是中國高端產業的聚集區和人口的主要流入地，但是房價和購房政策門檻都相對較高。從調控政策看，一線城市房地產調控歷史較長，調控機制相對完備，調控手段也較為嚴厲；二線城市房地產調控政策的嚴厲性及完備度雖然不及一線城市，但是市場調控機制也在不斷地建立完善之中。多數一二線城市都設立了對外限購政策，住房投機炒作較為困難。隨著2019年二季度以來一二線城市調控政策的收緊，房地產市場投機成份被不斷擠出，房價波動性持續降低。2019年1季度的市場小陽春，也在一定程度上透支了下半年的市場需求，短期市場存在下調的動力。

二、如果沒有進一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進入下行小周期

三四線城市總體缺乏高端產業和人才吸引力，房地產市場并不具體長期持續上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退及房價“相對洼地”消失的背景下，三四線城市住房市場可能將先后進入下行小周期，房價穩中趨降。

堅持“房住不炒”，保持調控政策定力

國家統計局的最新房價數據顯示，6月份，洛陽新房價格環比漲幅全國第一；呼和浩特二手房價格同比漲幅全國第一，并且已經連續8個月領漲全國。于是，洛陽祭出“限價令”，呼和浩特也出手整頓二手房市場。

而像熱點二線城市蘇州，今年3月以來樓市、地市持續升溫，被住建部預警提示后進行了3次調控，但幾大指標沒有得到有效控制，房價漲幅已經超過全年5%的增長目標，土地市場競爭依然激烈，高溢價地塊頻出。在這樣的背景下，蘇州第4次全面加碼調控，不僅限購限售雙升級，而且在土地出讓和信貸稅收方面進一步加強監管。

無論是地方政府加碼限購、限售等在需求端加以控制，還是監管部門近期對信托貸款、海外發債等房企融資端進行收緊，都是為了保持房地產市場穩定，防范金融風險。正如銀保監會主席郭樹清所警示的：

“歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。”

在此背景下，社科院在7月報告中也表示，“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風險和提升居民住房水平，但與土地財政在短期內具有一定的內在矛盾。隨著“房住不炒”的推進，部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現政策性波動，這一方面需要堅持政策定力，繼續抑制住房投資投機，保持房地產市場的持續穩定；另一方面需要加大財政結構轉型力度，降低對房地產相關收入的依賴度。

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