IPO申請11年后 中新集團終搭上開發區東風上市，仍需處置地產業務

每經記者｜孫嘉夏 實習生 蹇卿蘭    每經編輯｜文多    

11月29日晚，“證監會發布”公布，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（以下簡稱中新集團）的首發上市申請獲得核準，而中新集團也成為了國內首個獲批上市的國家級經開區開發運營主體。

根據12月2日晚刊登的招股意向書，中新集團控股股東為蘇州中方財團控股股份有限公司（以下簡稱中方財團），持股52%；實際控制人為蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司，持有中方財團28.31%的股權。此次發行擬募集資金13.62億元用于投資斜塘項目（基礎設施改造）。

從2008年10月10日IPO申請獲證監會受理，到2019年11月29日正式獲準首發上市申請，中新集團A股上市之路走了11年。

11年等候IPO終落地

中新集團官網顯示，2008年6月29日，中新蘇州工業園區開發股份有限公司創立大會召開，6月30日股份公司正式成立，邁出了上市進程中的關鍵一步。當年10月10日，中新集團IPO申請正式獲證監會受理。直到2014年5月4日，其招股說明書才在證監會官網上披露。

之后又是兩年，到2016年1月13日中新集團IPO才過會，主板發審委2016年第6次會議審核結果公告顯示，發審委會議對中新集團詢問的主要問題涉及5個方面，包括實際控制人認定依據和理由、部分高管涉嫌犯罪對公司業務和經營的影響、發行人獨立董事任職合規情況、長期應收款項的減值計提準備。

《每日經濟新聞》記者梳理中新集團近幾年發展情況發現，中新集團人事密集變動與所屬行業為房地產或是拖慢其上市進程的兩大因素。

2014年10月，中新集團原董事長杜建華、原總裁柏貴之雙雙因涉嫌受賄罪被江蘇省人民檢察院依法逮捕，一個月后，中新集團副總裁葉迎君也因涉嫌受賄罪被依法逮捕。

圖片來源：中新集團招股意向書附件截圖(有拼接）

此外，中新集團招股書顯示，自2011~2017年以來，房地產開發與經營的業務收入均占中新集團主營業務收入的50%以上。按證監會2012年頒布的《上市公司行業分類指引》，當上市公司某類業務的營業收入比重大于或等于50%，則將其劃入該業務相對應的行業。據此，中新集團也可劃歸為房地產行業。

自2009、2010年遏制房價快速上漲的“國四條”和“國十條”出臺后，國內房企IPO便難上加難，以地產業務為主的開發區平臺企業更再未有IPO成功案例。

欲擺脫房地產業務

“雖然中新集團申請上市已經很長時間，但支持工業園區上市是今年國務院才發布的政策。”香頌資本董事沈萌告訴《每日經濟新聞》記者，支持國家級經開區上市為中新集團漫漫上市征程帶來轉機。

今年5月，國務院印發《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，其中提到，積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票并上市。中新集團也成為該政策發布后，首個獲批上市的國家級經開區開發運營主體。

公開資料顯示，中新集團開發的蘇州工業園區已躋身建設世界一流高科技園區行列。在商務部公布的2018年國家級經開區綜合考評中，蘇州工業園區位列第一；其中，產業基礎排名第一，科技創新排名第二。

圖片來源：《2018年國家級經開區考核評價綜合及部分單項排名情況》截圖

事實上，中新集團近兩年正積極推進轉型升級發展戰略，主營業務收入主要由“土地一級開發”、“房地產開發與經營”、“市政公用”以及“多元化服務”四個部分構成，其中“房地產開發與經營”占比一直最高，2011~2017年均超50%，但在2018年占比下降至39.71%，但今年上半年占比又出現上升。

中新集團2011年~2019年上半年營業收入構成。

圖片來源：中新集團招股說明書（申報稿，2014年）、招股意向書截圖

《每日經濟新聞》記者注意到，2019年以來，中新集團已多次變更經營范圍。啟信寶數據顯示，2019年5月9日，中新集團將“房地產開發與經營（在蘇州工業園區內）”變更為“房地產開發與經營（不含長租公寓以外的住宅）”，并新增“工業廠房及科研載體的開發與運營”；2019年12月2日，將“酒店及酒店式公寓的經營管理”變更為“酒店的經營管理”。

此外，12月2日晚公布的招股意向書詳細披露了住宅及商業項目資產處置方案具體情況。在住宅方面，公開掛牌轉讓公司所持的擬建住宅和在建住宅房地產項目公司股權，包括兩家控股公司（和瑞地產51.00%股權、吳中置地100.00%股權）和5家參股公司（左岸地產30.00%股權、恒熠咨詢30.00%股權、尚源房產19.40%股權、聯鑫置業16.66%股權及圓融集團25%股權），并加速銷售持有的住宅項目；在商業項目方面，加速對外銷售短期內能處理完畢的商業房地產，將未銷售的商業房地產轉為自持。

中新集團表示：“目前住宅及商業項目資產處置完畢，集團未來主要從事長租公寓、工業廠房、商業租賃等國家政策鼓勵的不動產相關業務。”

對于中新集團主營業務收入占比變化以及經營范圍變更情況，沈萌認為：“雖然配套房地產開發很難從整體工業園區業務中剝離，但為了強化上市公司的主業及考慮相關宏觀調控因素，中新集團需要把住宅及商業項目等業務拿出。而中新集團是按照國務院關于鼓勵國家級經開區建設主體上市的政策，其他房地產企業很難效仿。”

12月3日下午，《每日經濟新聞》記者曾聯系中新集團董秘辦詢問上市情況，但對方表示相關人員在出差，不方便回復。

封面圖片來源：攝圖網