蛋殼公寓赴美上市：5年13城超43萬房源，新租賃模式如何打動海外市場？

美國東部時間2020年1月8日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）更新了招股書，計劃發行10,600,000股美國存托股票（ADS），發行區間為14.5美元到16.5美元之間，按IPO發行價區間的上限計算，蛋殼公寓將通過此次IPO交易籌集最多2.01億美元資金。

蛋殼公寓首次提交招股書是去年10月底。招股書顯示，蛋殼公寓成立于2015年，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經進入全國13個城市市場，共運營43.26萬間房源，與成立的第一年相比，房間數增長了177倍。

在剛剛過去的2019年，長租公寓行業告別野蠻生長并逐漸進入產業成熟期。在這個新節點上，長租公寓巨頭蛋殼公寓要沖擊美股市場，很多人都在關心，蛋殼公寓如何講好新租賃模式的故事。

行業洗牌下，資本向頭部靠攏

2019年對于長租公寓行業而言是個不平凡的一年。然而，長租公寓這條跑道上另一邊的“風景”卻是，蛋殼等行業巨頭仍在獲得巨額融資。

蛋殼公寓的招股書顯示，就在去年10月擬IPO前不久，公司完成D輪1.9億美元的融資。據統計，在行業洗牌的2019年，蛋殼公寓完成了2輪將近7億美金的融資。

資本都是聰明的。長租公寓雖然在經歷陣痛期，但行業增長前景并沒有發生變化。因此，行業洗牌之下，資本更加加速向頭部企業靠攏。CVSource數據也印證了此點，據其統計，2019年前7個月，僅11家長租公寓企業獲得了融資，同比降幅達70%。

作為該領域內年輕的創業公司，蛋殼公寓成立以來一直受到資本市場的青睞。蛋殼公寓的招股書中，公司所背靠的強大股東陣營也受到關注。蛋殼公寓的第一大機構股東為老虎環球基金，占股20.0%；螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰略投資方，占股7.8%。據介紹，蛋殼公寓與螞蟻金服目前已簽署戰略合作框架協議，探索在支付、金融服務和獲客等方面的深度合作；此外，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份；天使投資人兼執行董事長沈博陽持有6.3%的股份。

蛋殼5年征程：13座城超43萬房源

蛋殼公寓于2015年正式成立，入局長租領域實際上不算早。幾年前，當租房市場普遍流行“押一付三”的規則時，蛋殼公寓以“押一付一”的方式迅速打開市場，一躍而成“行業黑馬”，隨后奠定行業頭部企業的地位。

蛋殼公寓在4年多的時間，業務擴展到全國13座城市。招股書顯示，蛋殼公寓截至2019年11月30日共運營432,690間房間，與2015年底相比，房間數增長了176倍。2015年底至2018年底三年年復合增長率高達360%，增速居行業領先。

2017年3月，蛋殼公寓開始布局二線城市，先后進入杭州、天津、武漢市場。當年6月，蛋殼公寓發布了3.0系列產品。之后，蛋殼公寓房間數每年以翻倍的速度增長。

有長租公寓業內人士介紹，在目前這個階段，長租公寓行業，規模是資本最看重的因素之一。

對于長租公寓而言，抓住時間窗口做大規模很重要。這點從蛋殼公寓披露的發展軌跡也能看出一二，隨著規模的擴大，其投資回本期也在一步步縮短。

據蛋殼公寓的招股書，2017年蛋殼公寓單間裝修成本平均是12,646元/間，到了2019年前9個月，單間裝修成本已經下降到平均10,404元/間，投入回本周期整體縮短至12到20個月。

從營收數據看，2017年和2018年，蛋殼公寓分別實現營收6.56億元和26.75億元；2019年前10個月營收為57.13億元，較2018年前10個月19.92億元增長187%

如何講好新租賃模式的故事

蛋殼公寓是一家以科技驅動為核心，致力于提供高品質租住生活的共享居住空間平臺，產品包括白領分散式公寓和藍領集中式公寓。蛋殼公寓以創新的“新租賃”模式，為房東和租客提供解決方案，即集中化地運營由房東托管的公寓；對公寓進行標準化的設計、裝修和配置，并提供高品質的一站式服務，將其出租給租客；沒有實體店面，業務流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務體驗。

招股說明書顯示，截至去年6月末，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續租率超過51%，均居于行業領先地位。同時，蛋殼公寓與房東的平均租約為4-6年，截至去年6月末，與房東續簽率為80%，是行業領先水平。

不過盡管如此，“盈利問題”仍然是蛋殼公寓在內的長租公寓品牌共同面臨的難題。

根據華興資本的測算，綜合來看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。從這個維度來看，蛋殼公寓89%的入住率顯然在競爭中處于優勢。

除了在租賃業務上加快盈利的腳步，蛋殼公寓還在挖掘增值服務。在公司招股書的“戰略”部分，蛋殼公寓就寫到其租戶每天在公寓里待10個小時以上，這就是巨大的機會。蛋殼公寓計劃強化并擴展其生態系統：嵌入其他第三方服務提供商，提供更大范圍的服務來更好地服務租戶，并探索新的變現機會，如智能家居、搬家服務、金融與保險服務，及新零售和其他本地服務。

2019年是長租公寓行業持續優勝劣汰的一年。蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖此前曾表示，“除了規模之外，長租公寓企業擁有智能化、信息化以及大數據處理等優勢，才能在競爭中獲得發展。”蛋殼公寓在互聯網大數據賦能、供應鏈管理、標準化的產品和服務以及團隊管理能力方面，都是突出的核心優勢。

蛋殼公寓此次IPO募集資金一是將用于進一步拓展業務規模；二將加強在技術方面的實力，進一步發揮蛋殼大腦的效用；三是用于一般性營運資金用途。

毋庸置疑的是，蛋殼公寓的上市將大大鞏固和提升其關鍵競爭力。

據艾瑞咨詢的報告，2018年中國住宅租賃市場規模達到人民幣1.8萬億元，預計到2023年將增長至人民幣3.0萬億元，在國內的住房租賃大市場中，長租公寓企業仍有巨大的增長空間。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。）