每經熱評｜海外融資非坦途 房企更需練好內功

每經評論員吳若凡 進入2021年，房企海外發債速度不減。據觀點地產新媒體統計，截至2021年1月8日，中資美元債的一級市場中共有19家上市房企擬發行20筆美元債，合計發行規模超過70億美元，平均融資利率為6.75%。 房企美元債井噴，筆者認為，不外乎兩點原因。 一方面，債務融資一直是房企保障資金來源的重要手斷，而開年首月的海外債發行小高潮，與外部市場的機會有關。其中，美聯儲放水是一個重要原因。持續寬松的貨幣政策，使得美元匯率持續走低。此時以美元發債，較幾個月前劃算許多。此外，國際市場普遍進入“負利率”環境，利率走低無疑也降低了房企海外融資的成本。 另一方面，不少房企未雨綢繆，在資金安排上有了“過緊日子”的心理準備。從此前針對房企負債率的“三道紅線”到不久前的房地產貸款集中度管理，實際上都對房企的融資規模進行了限制。因此，新年首月趁匯率、利率低位在海外融資，不失為一個明智選擇。 可以預見，假如2021年美元債利率繼續走跌，中國房企可能更大規模出境，擴大美元債規模。那么，這是否意味著，房企可以另辟蹊徑，突破監管限制？ 其實不然，筆者注意到，美元債因為額度限制，很難成為房企的主要資金來源。此外，在美元債發行相對寬松的情況下，也并非所有房企都能“如魚得水”。 其中，頭部房企發債優勢明顯，通過發行美元債可以一定程度降低企業融資成本，充實2021年的流動性；利率下行且獲得較長的融資期限，也更有利于“借舊還新”降低企業融資成本。但中小房企的發債利率仍處于高位。從前述擬發行的美元債不難發現，有的房企拿到了最低2.7%的發行利率，如碧桂園。而部分房企發行利率較高，金輪天地美元債發行利率甚至達到了14.25%。 也就是說，美元債窗口打開對于房企并非是普惠的。此外，貝殼研究院數據顯示，2021年房企到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性地突破了“萬億元”，并且部分內房企（一般指在香港上市、主要業務在內地的房地產公司）的美元債集中在2021年3月到期。 不難推斷，開年首月的美元債發行小高潮，一定程度上是為3月的還債高峰提前準備。對于部分房企來說，海外發債帶來的歡喜，實在持續不了多久。未來，部分房企可能利用窗口期進行配股融資以應對償債高峰的到來。但配售新股有稀釋效應，往往會導致股價下跌。 面對新的監管形勢，筆者認為，房企在融資需求被積壓后，固然可以通過海外發債來緩解一時所需，但更為關鍵的，還是要打破對融資的盲目依賴，加強內控、提高效率、練好內功，如此，才能行穩致遠。