“北京市的做法”是什么？北京首批集中供地后首個項目要來了

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

首批集中供地結束后，首個檢驗“北京市的做法”的項目要來了。

2021年7月底，北京市規自委公示北京朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊項目方案，這是北京首批集中供地之后首個報規的地塊。

拿地時，卓越是焦點，報規時，卓越繼續競得頭彩，這兩個過程之間只有短短兩個月。5月10日，卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中，但隨后的發展也是一波三折。《每日經濟新聞》記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發布案名，但操盤方已由一家變三家。

7月22日，據新華社消息，住建部房地產市場監管司司長張其光表示：“著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。”

金盞地塊背后故事頗多，在經歷了掛牌公示、暫停交易、共有產權商品房規劃后，最終在首次集中供地中成功出讓，然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。

這宗地塊的曲折歷程，可以很好地體現“北京市的做法”。

改善型住宅定位

5月10日，為了得到金盞地塊，時隔多年再度入京的卓越拿出了一擲千金的架勢，當時卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將其收入囊中。而一起競逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項目的華南房企，卓越敢于如此叫價著實令業界吃驚。

不僅如此，在為期兩天的北京首批集中土拍中，卓越又聯合首開、中交等房企，共計取得4宗地塊，成為絕對的明星房企。

7月末，《每日經濟新聞》記者實地探訪了金盞鄉小店村3005-02地塊。此地雖然在地里位置上接近首都機場線，但并沒有設置站點，目前距離該地最近的地鐵站是15號線孫河站。如果乘坐公交的話，加上步行時間，大約需要40多分鐘。

目前，金盞地塊已經全部被圍擋攔起，拆遷工作也已經完成，還處于綠樹和雜草狀態，通往地塊的路上偶爾能看到幾名工作人員，周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關業態。

金盞地塊現狀 每經記者 王佳飛 攝

地塊向東是溫榆河，向南不遠是新盤中海首開時光里。該項目是總價850萬元以上的改善型住宅，當記者以購房者的身份來到這里時，銷售人員表示所剩房源已經不多，“從我們北邊幾個項目的地價來看，這里的升值潛力非常大。”看來，金盞地塊的成交價給了周邊競品很大的信心。

的確，中海和首開聯合體拿地時是46億元底價，樓面價4.1萬元/平方米，比金盞地塊起拍樓面價還要低1萬元/平方米。

來源：北京市規自委截圖

而根據公示規劃，金盞鄉小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層，容積率為1.3，居住戶數為482戶，住宅建筑面積為73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價7.6萬元/平方米，即使不考慮政府持有產權，每套售價也超過了1000萬元。綜合看來，該項目定位改善型住宅無疑。

緊鄰金盞地塊的業態 每經記者 王佳飛 攝

操盤方一家變三家

卓越拿地之后的操盤過程也是一波三折。

原本卓越獨立拍地，但很快便有卓越希望引入戰略投資者的傳言。有消息說首開、旭輝將進入該項目共同操盤；也有消息稱融創也有可能入局，但這種說法很快被融創方面否認。

不過，此次申報規劃的企業叫作“北京卓開旭泰房地產開發有限公司”，這家從名稱上匯聚了卓越、首開、旭輝的公司似乎隱含著該地塊的一些細節，不過從啟信寶顯示的股權結構看，這家公司目前依舊歸卓越一家所有。

旭輝華北區域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者：“卓越在5月10日集中供地拍下朝陽區金盞地塊后，引入旭輝進行聯合操盤、共同開發，新項目案名即將在8月1日發布。”

同時，從案名的發布預告來看，該地塊的確是由卓越、首開、旭輝三家聯合操盤。

關于為何要選擇聯合操盤，上述負責人的回答是：“合作共贏是旭輝的戰略，我們一直堅持開放的合作態度，通過優勢互補實現強強聯合。”

合碩機構首席分析師郭毅告訴記者：“可能房企一次性拿地數量較多，給整個區域公司的各個業務條線都帶來了巨大挑戰，所以企業適當分出部分項目的股權，爭取并表，然后針對自身相對比較主力的一些樓盤去操盤，是很正常的。”

“其實聯合操盤在北京相對普遍，一方面因為在北京相對來說并不容易，拿地之后再尋找資源方合作，各取所需”，郭毅表示，“當然同時也反映了北京受房企關注度較高，拿地競爭相對激烈。從企業的角度上來考慮，能夠拿到優質地塊的難度不斷提升，利潤率不斷下滑。”

房企利潤空間被擠壓

金盞鄉小店村3005-02地塊能夠體現出北京對于房地產市場的調控思路，房企們的利潤空間在被擠壓。

最初，2020年2月28日，北京市規自委網站發布朝陽區金盞鄉小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項目國有建設用地使用權掛牌出讓公告，起始價為63.6億元，折合起始樓面單價約為51002元/平方米。

不過僅僅一個多月之后，地塊便“現因故暫停”。當時，兩宗地塊還是純商品房性質，只是要求達到最高限價時將現場競自持，售價上也沒有最高限制。暫停的原因并不知曉。

此后，金盞鄉小店村3005-08地塊被單獨拿出，和海淀樹村棚改地塊一同出讓，雖然這些地塊均具有豪宅品質，但卻被拿來首次試點“政府持有商品住宅產權份額”，具體操作方法是，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。

但是，在經歷了屢次調整后，2021年2月9日，金盞鄉小店村3005-08地塊再次被宣布暫停交易，原因也還是：“為落實中央房住不炒工作要求，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標，經綜合考慮社會各方意見、建議，目前正對此類住房銷售、管理等要求進行進一步完善”。

此后在北京首批集中供地名單中，金盞鄉小店村3005-02地塊也隨之變為了“政府持有商品住宅產權份額”地塊，購買此類房源的購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額。購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。

轉讓對象為符合北京市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產權份額比例為100%。

也就是說，購房人只需要付出87%的購房款即可。

房企的利潤被控制得越來越薄，根據金盞鄉小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米，最高售價7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價39.27億元已經非常接近了。

如此背景下，房企們選擇互相聯合也就容易理解了，甚至已經成為常態，前述旭輝華北區域相關負責人就表示：“我們一直堅持開放的合作態度，在北京市場已與多家行業內外領先企業開展多層次、多領域的戰略合作。”

郭毅也說：“在北京，不光是企業間尋求合作，還有一些在聯合拿地之后，開發企業也可能出現變動，或增或減，這是非常非常普遍的。”

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝