對話萬家基金基金經理章恒、天風證券首席策略分析師劉晨明：樓市資金入市暗藏大類資產配置邏輯變化，地產板塊投資需“逆向思維”

每經記者｜王硯丹    每經編輯｜吳永久    

近來A股市場的成交額持續破萬億，部分城市二手房住宅成交量創下新低，以及A股市場不少大市值個股持續走強，一時間關于樓市熱錢轉戰股市的說法受到關注，站在上證指數3600點關頭，樓市資金入市是否會起到推波助瀾的作用？背后又蘊藏著怎樣投資機會？

9月8日下午，萬家基金基金經理章恒、天風證券首席策略分析師劉晨明作客每經APP《昊哥的下午茶》直播間，就A股市場與地產板塊未來機會進行了交流。

萬家基金基金經理章恒 受訪者供圖

天風證券首席策略分析師劉晨明 受訪者供圖

權益類資金配置增加將是一個長期趨勢

NBD：8月份，深圳二手住宅成交量創下十年新低，這個背后說明怎樣一個現象？站在上證指數3600點關頭，樓市資金入市是否有代表性，是否對指數有推波助瀾作用？包括現在A股市場上連續萬億成交，這個現象在歷史上也非常的少，背后究竟說明了什么？

章恒：今年初，深圳市住房和建設局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發布機制，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手房成交參考價。

由于二手房指導價遠低于之前成交價格，再加嚴查貸款、嚴查流水的信貸政策，使得二手房成交效率大幅降低，公開的成交價格也明顯下降，對購房者心態形成沖擊，很多潛在購房者產生了觀望情緒，隨著房價穩中有降，觀望情緒更加嚴重，所以首先表現為成交量縮量明顯，下一步判斷可能實際成交價格也會有所降低。

樓市資金入市，目前可能確實存在這樣的情況。春節之后，經濟就出現了下行的壓力，央行在7月還做了一次降準，所以目前全社會的資金是比較寬松的。但是資金確實找不到比較好的投資方向，他們進入股票市場是一個合理選擇。

劉晨明：我們談論房地產、股票，甚至銀行理財產品等，其實本質上是談論大類資產配置。

過去二十年房地產在經濟發展引擎中起到至關重要的作用。加大對房地產的配置是老百姓手中貨幣保值增值的最佳選擇之一。但隨著對地產調控升級，資金將尋找新的大類資產配置方向。最近一兩年時間，我們看到了未來權益類型的資產比較明顯的增配跡象。

最典型的就是公募基金發行。在2019年、2020年之前，公募基金周均的發行規模大概可能只有十幾個億、二十幾個億、30來個億這樣的水平，實際大概在10億~20億之間。

這樣的水平其實是很有限的，但現在一周可以發200億、300億、400億這樣的水平。這是一個很明確在政策轉變的過程當中，大家資產配置的行為也從之前買房子、買理財，向權益類資產或是固收+轉變。這個過程可能將持續很長時間，而現在只是開始。

后半年地產可能迎來拐點行情

NBD：對于當前的地產板塊，各位怎么看？如果從產業鏈延伸的角度，有哪些細分行業值得關注？

章恒：地產板塊經歷前期持續調整，股價已經反映了極為悲觀的情緒，籌碼結構也非常好，我們基于“逆向思維”的角度，認為之后半年地產可能迎來拐點行情。

2021年地產板塊調整的核心原因是拿地利潤率下降明顯，而近期拿地利潤率開始修復，主要是因為央行“兩集中”管理以來，導致房企資金鏈非常緊張，“三道紅線”也嚴格執行，房企第一批拿地過后，很多已經沒有能力再繼續拿地。300城土地成交來看，6~7月溢價率持續下行，無錫第二批土地集中出讓的溢價率從14.8%下降到4.1%，拿地隱含毛利率從11.5%提升至18.5%。為了穩房價、穩地價、穩預期，8月其他熱點城市紛紛撤回第二批集中土地出讓，修改方案，最明顯的變化就是調低土地出讓溢價率上限，此舉也有利于降低土地出讓價格，改善房企利潤率。

此外，目前龍頭估值已經只有3~5倍PE。從產業鏈上下游來看，整個房地產銷售的下行的過程中，實際上整個家電、廚電、建材等等行業基本面都受到了抑制，過去一段時間表現得也是比較低迷的。如果房地產開發整個預期得到改善的話，相關產業鏈陸陸續續也會進入它的相關的估值修復的一個通道。

與新能源有關的周期板塊更為樂觀，煤炭鋼鐵需要謹慎

NBD：前段時間市場還在討論創業板指數超過上證指數，但是最近上證指數明顯強于創業板指，反應在具體的行業個股中，有些大市值的個股如“中字頭”的、包括有色、鋼鐵、煤炭等大周期行業關注度更高，對于這個現象如何看待？行情究竟會持續多久？

劉晨明：整個周期板塊里面，目前我們大體可分為兩類：一類與新能源有關，如有色、化工等，它們屬于需求端爆發帶來的投資邏輯。

第二類如鋼鐵、煤炭等板塊，它的需求端其實沒什么變化，甚至有一些需求端還不太行，但主要是依靠于供給收縮或者供給端產能沒有完全釋放而導致的價格上漲。這兩類不一樣，必須要分開來看。

我們先說第一類。與新能源、尤其是新能源汽車產業鏈相關的行業，不管是有色還是化工，許多公司未來景氣度應該趨勢還是比較確定的。因為它需求的爆發不是一天兩天，不是半年不是一年，而是貫穿在新能源汽車整個滲透率從去年5%到今年10%、再到未來可能到20%至30%過程中，是一個大的需求爆發周期，它們的機會可以看得更長、更遠，甚至可以看明年。

但我們回過頭來再看，鋼鐵、煤炭這類需求端沒有太大的亮點，但是供給側出現短缺，邏輯就不一樣了。

比如說像煤炭，由于疫情以及海外煤炭價格上漲，導致今年煤炭進口下降，而國內產能新增不足，造成供給緊張，導致煤炭價格上漲。

另外鋼鐵也類似，由于鋼鐵限產，導致產量完全放不出來。而且這一次與2016年至2018年鋼鐵供給側改革還不一樣。那一波雖說是去產能，但其實作用不是很明顯，因為產能利用率是可以提升的，沒有起到能夠收縮供給的效果。

但這次是直接減產導致供給減少。由于鐵礦石價格下降疊加鋼鐵價格上漲，對鋼鐵企業業績有不小的提升。

所以對于煤炭與鋼鐵，我們判斷可能可以看到10月份或者11月份，應該屬于一個需求端緩慢回落，但供給端依然緊缺，價格還能維持一個不錯狀態。但再往后看，如到今年年底、明年年初，可能就要關注國內的需求端是否下降太快，因為需求端一旦下降太快，即便供給端產能釋放有限，但價格邊際往上的動力就減弱了。

所以最后總結一下，對于這兩類周期品，跟新能源相關的更樂觀，可以看到明年。但是跟傳統相關的周期行業如煤炭、鋼鐵等，它們需求端沒什么太大變化，需要小心在年底年初需求端的回落而可能帶來的價格下跌，這是我們對于這兩類不同的周期品的一個基本的判斷。

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封面圖片來源：攝圖網